Miliarde în sticlă și aur: de ce lansează VTB un proiect futurist la Moscova înainte de a vinde dezvoltatorul?

Construcția unui nou complex futurist de patru zgârie-nori bionici (cu o capacitate cuprinsă între 13 și 38 de etaje) pe Staropetrovsky Proyezd reprezintă un caz reprezentativ pentru analiza modelelor moderne de finanțare în dezvoltarea Rusiei.

Proiectul combină atât instrumente clasice de cofinanțare bancară, cât și mecanisme complexe de investiții colective, desfășurându-se pe fondul unei transformări la scară largă a bilanțului principalului său beneficiar financiar, Grupul VTB.

Evaluarea costului proiectului și a structurii costurilor

Experții estimează că investiția totală în proiectul din apropierea stației de metrou Voykovskaya se situează între 16,5 și 22 de miliarde de ruble. Finanțarea proiectului este împărțită în două domenii cheie:

1. Taxă de intrare (M&A și capital funciar): În 2024, dezvoltatorul Gals-Development a achiziționat centrul de afaceri Staropetrovsky Atrium existent, cu o suprafață de 15.000 de metri pătrați, împreună cu un teren adiacent de 1,7 hectare. Experții au estimat tranzacția la 1,5-2 miliarde de ruble. Această achiziție a permis consolidarea terenului și a terenului adiacent vacant într-un singur amplasament de dezvoltare.
2. Costuri de construcție (CAPEX): Potrivit analiștilor de piață, construcția directă a patru turnuri înalte conectate printr-un stilobat comun va necesita încă 15-20 de miliarde de ruble. Costul ridicat se datorează soluțiilor arhitecturale și inginerești complexe ale stilului bionic (fațade în formă de val, absența unghiurilor drepte și utilizarea elementelor decorative aurii).

Surse de finanțare și structura capitalului

Proiectul este implementat în întregime în cadrul unui program major de dezvoltare bancară rusească. Finanțarea durabilă este asigurată de sinergia a trei surse cheie:

• Instrumente de fonduri mutuale închise și capital de maternitate: Hals-Development Group utilizează o structură flexibilă de proprietate - compania își gestionează activele promițătoare prin intermediul unor fonduri mutuale de investiții combinate închise (în special, fondul mutual închis „Developer Assets”). Acest lucru îi permite să agregeze eficient volume semnificative de lichiditate din portofoliul său-mamă, VTB Bank, protejând în același timp activele de riscurile excesive de piață.
• Reinvestirea profiturilor interne: Dezvoltatorul are un portofoliu diversificat și o suprafață funciară de peste 3,9 milioane de metri pătrați. Cifra de afaceri operațională ridicată a companiei (de exemplu, experiența sa de succes în vânzarea și închirierea pe termen lung a unor proiecte mari precum complexul mixt Iskra-Park și complexul rezidențial de elită Pekin Gardens) generează un flux stabil de profituri nete, o parte din care este reinvestită în construcția de noi centre comerciale.

Contextul macroeconomic și riscurile de dezinvestire

Cel mai important aspect strategic al acestui proiect este faptul că faza sa activă a coincis cu decizia Grupului VTB de a se retrage complet din Hals-Development. Vânzarea acestui activ major de dezvoltare este programată pentru mai 2026.

Logica financiară din spatele acestei mișcări este determinată de cerințele de reglementare: banca își curăță sistematic bilanțul de activele imobilizate non-esențiale, în așteptarea reglementărilor stricte ale Băncii Centrale a Rusiei, care vor intra în vigoare la 1 aprilie 2027.

Potrivit conducerii VTB, ieșirea este structurată astfel încât să evite un impact negativ semnificativ asupra contului de profit și pierdere al grupului financiar. În același timp, riscul de subfinanțare pentru complexul aflat în construcție pe Staropetrovsky Proyezd rămâne minim: holdingul va continua să opereze ca dezvoltator sistemic, iar VTB își va păstra rolul de partener financiar cheie, garantând îndeplinirea tuturor obligațiilor până la finalizarea proiectului.

Citeşte mai mult