Главное, что надо знать иностранным покупателям недвижимости в Грузии, – существенных ограничений для зарубежных собственников нет. Дополнительные расходы невелики. А сделки заключаются очень быстро, так как Грузия – один из мировых лидеров по простоте оформления собственности. Тем не менее грузинский рынок недвижимости имеет ряд особенностей, о которых вам подробно расскажет Prian.ru.
Права и обязанности иностранцев
Иностранцы имеют право покупать в Грузии любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, которые можно получить только в наследство или имея второе гражданство Грузии.
Недвижимость может быть записана в реестре в двух категориях: квартиры (в комплексах) и земельные участки с расположенными на них строениями. Часто, покупая дом, вы приобретаете именно земельный участок с расположенной на нём постройкой.
В России в этом отношении всё по-другому: там земля следует строению, а здесь – дом участку.
Для граждан России, Беларуси, Украины виза в Грузию не требуется – они могут беспрепятственно находиться на территории страны в течение 365 дней. После выезда за границу срок обнуляется, и отсчёт начинается заново. После покупки недвижимости стоимостью от $100 тыс. вы имеете право претендовать на ВНЖ.
После покупки земли или иной недвижимости необходимо платить ежегодный налог. Во время сделки на продавца может лечь обязанность уплатить подоходный налог, а на покупателя – пошлину за регистрацию права собственности.
Поиск недвижимости в Грузии
На портале Prian.ru публикуют объекты, которые традиционно интересны зарубежным покупателям, – обычно это качественные квартиры в Тбилиси, Батуми и на горнолыжных курортах, частные дома, небольшие коммерческие помещения. Вы можете посмотреть подборку предложений, подписаться на обновления и оставить заявку на поиск объекта по вашим требованиям.
Можно также обратиться в местное риелторское агентство, специалисты которого с вероятностью 99% говорят на русском или английском, либо мониторить рынок самостоятельно через грузинские сайты:
myhome.ge
ss.ge
place.ge
House.ge (новостройки)
Korter.ge (новостройки)
Home.ge
Livo.ge
gege24.com
Нужен ли риелтор в Грузии
Процедура покупки не предполагает обязательного присутствия риелтора или юриста: все договорённости можно обсудить напрямую с продавцом и зарегистрировать сделку в Доме юстиции. Насколько безопасен данный вариант – решать только вам.
Как правило, на грузинском рынке комиссию риелтору выплачивает продавец. Стандартная ставка – 3% от стоимости продажи. На рынке Батуми повыше – 5–10%. Эта сумма обычно уже включена в цену недвижимости, указанную в объявлении о продаже.
Большинство объектов, которые рекламируются на сайтах, не являются эксклюзивными, то есть их могут предлагать несколько разных агентов.
Задачи риелтора
- Найти варианты, подходящие под требования покупателя, и организовать просмотры
- Вести переговоры с продавцом, договариваться о цене и условиях заключения сделки
- Проверить информацию об объекте, предоставленную продавцом
- Помочь заключить простой договор; в сложных случаях привлекают юристов
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Алгоритм покупки недвижимости в Грузии стандартный: выбираете объект, проверяете его с точки зрения юридической чистоты (зарегистрирована ли недвижимость на лицо, которое представляется продавцом), нет ли на собственности обременений (ипотеки, ареста). Дальше следует заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности нового владельца.
Шаг 1. Юридическая проверка объекта
При покупке объекта на вторичном рынке надо выяснить, как именно продавец приобрёл недвижимость, нет ли на неё правопритязаний со стороны третьих лиц. Важно проверить и статус продавца, например его семейное положение или наличие долгов.
Базовую информацию об объекте можно узнать в публичном реестре – для получения выписки необходимо подать заявление в Дом юстиции. Но этих данных недостаточно для полноценной проверки, поэтому рекомендуем обращаться к юристам или пользоваться услугами опытного риелтора.
При покупке новостроек тоже можно заказать юридическую экспертизу (due diligence объекта и застройщика). Юристы проверят историю компании, которая возводит объект, наличие разрешения на строительство, сам договор купли-продажи, который будет подписывать покупатель.
Эти услуги на грузинском рынке стоят около 1% от цены недвижимости.
Шаг 2. Бронирование объекта недвижимости
Чтобы снять объект с продажи и зафиксировать цену, покупатель вносит задаток. Его размер стороны обговаривают между собой. На вторичном рынке, как правило, 5–10% от стоимости имущества, на первичном – 20–30%.
При получении задатка подписывается договор. Его можно подать на регистрацию после подписания у нотариуса или посетить местный Дом юстиции и подписать в присутствии регистратора.
После регистрации договора на объект накладывают обременение, которое любому заинтересованному видно в графе «Ипотека по кадастровому номеру объекта».
Этот этап необязателен: если сделка заключается быстро, стороны сразу подписывают договор купли-продажи.
Шаг 3. Подписание договора купли-продажи
Договор обязательно составляют на языке, понятном обеим сторонам сделки, плюс на грузинском. Поэтому чаще всего договоры с иностранными покупателями бывают двуязычными.
На сделке с участием лица, которое не говорит на грузинском языке, в Доме юстиции обязательно должен присутствовать переводчик, который также подписывает договор, подтверждая тем самым, что перевод выполнен корректно.
Подписать договор можно двумя способами.
- Непосредственно в Доме юстиции: напрямую (покупатель – продавец) или через уполномоченных представителей.
- У нотариуса, после чего нужно представить в Дом юстиции уже подписанный документ. У многих нотариусов в Грузии есть доступ к публичному реестру и право принимать документы на регистрацию.
Если это простая сделка – без рассрочек, ипотек – между лицами, владеющими грузинским языком, на руках может даже не быть готового договора купли-продажи – форму вам выдадут в Доме юстиции. В этом случае документ заполняют вручную, вписывая данные продавца и покупателя, условия договора, и подписывают в присутствии регистратора. И после этого сделка сразу идёт на оформление.
Если сделка совершается с задатками, залогами, авансовыми платежами, рассрочками, ипотекой – важно составить договор заранее с указанием всех особенностей сделки, желательно с привлечением нотариуса. В этом случае важно настаивать на своём и фиксировать все нюансы на бумаге, не поддаваясь на уговоры в духе «Всё будет хорошо, всё решим». В идеале следует не только скрепить договор подписями, но и отнести его в Дом юстиции, чтобы зарегистрировать обременения на объекте.
Когда нужен нотариально заверенный договор
Когда вам нужны дополнительные гарантии выполнения всех условий сделки. В частности, когда по договору возникает материальное обязательство и существует риск его неисполнения.
Заключив договор в простой письменной форме напрямую в Доме юстиции, при неисполнении обязательств исполнительный лист вы получите только по решению суда. А учитывая, что суды в Грузии очень загружены работой, ждать разбирательства и судебного акта придётся долго.
Шаг 4. Оплата недвижимости
Для оплаты сделки покупателю необязательно открывать расчётный счёт в грузинском банке. Многие перечисляют деньги со счёта в своей стране. В этом случае может потребоваться пройти процедуру валютного контроля в стране, из которой вы отправляете деньги.
Конечно, проводить расчёты между двумя грузинскими счетами удобнее, особенно если у вас один и тот же банк. В таком случае перевод денег занимает пару секунд. Но имейте в виду, что в каждом банке установлен свой лимит на перевод денежных средств. Когда сумма крупная, то вполне возможно, что процедура займёт не один день. Данный момент стоит уточнить до заключения сделки.
Кстати, открыть счёт в грузинском банке иностранцу возможно, но требования к клиентам-нерезидентам постоянно ужесточают.
В Грузии можно рассчитываться и наличными. В таком случае передачу средств подтверждают распиской в простой письменной форме или производят её в присутствии нотариуса или свидетелей.
Что касается новостроек, то, как правило, для всех новых объектов предлагают рассрочку до конца строительства, в некоторых – и на больший срок.
Шаг 5. Регистрация права собственности нового владельца
Регистрация приобретённой недвижимости производится в одном из территориальных подразделений Дома юстиции. Процедура в среднем занимает один – четыре рабочих дня.
Отслеживать состояние заявки можно на официальном государственном портале реестра. Здесь же можно скачать электронную выписку о статусе владельца.
Удалённая сделка
Дистанционную сделку можно заключить на основании нотариально заверенной доверенности.
По доверенности реально провести все этапы: выбрать объект, договориться с застройщиком или собственником на вторичном рынке, заключить договор купли-продажи, выполнить расчёты, зарегистрировать право собственности в публичном реестре, даже встать на учёт в налоговом органе и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
