უძრავი ქონება

მოსკოვში ძვირადღირებული საცხოვრებლების ფასები წინა წელთან შედარებით 21%-ით გაიზარდა და ლონდონისა და პარიზის დონეს მიაღწია, ახალი შენობების ფართობი კი 10-15%-ით შემცირდა. ამის შესახებ Lenta Bloomberg-ზე დაყრდნობით იტყობინება

ძვირადღირებული ბინები - დედაქალაქის ახალი „უსაფრთხო თავშესაფარი“

სანქციებისა და უცხოური ინვესტიციების შეზღუდვების გამო, მდიდარი რუსები აქტიურად ახორციელებენ ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში სამშობლოში. 2024 წელს, კვადრატულ მეტრზე 1.95 მილიონი რუბლის და მეტი ღირებულების ძვირადღირებული ბინების გაყიდვები 40%-ით გაიზარდა, ხოლო ფასები 21%-ით.

სააგენტო „კალინკას ეკოსისტემის“ დამფუძნებლის, ეკატერინა რუმიანცევას თქმით, რუსული კაპიტალი ქვეყანაში ბრუნდება, რადგან საზღვარგარეთ რუსებისთვის დაწესებული შეზღუდვები მკაცრდება. „ინტერმარკის“ მმართველი პარტნიორის, დიმიტრი ხალინის თქმით, ფუფუნების ბინების მთავარი მყიდველები მსხვილი სამრეწველო კომპანიების მფლობელები, ტოპ მენეჯერები, IT სპეციალისტები და შოუბიზნესის ცნობილი სახეები გახდნენ.

ახალი ბინები უფრო პატარა ზომისაა, მაგრამ დასრულებით

2024 წელს, მოსკოვის ახალ შენობებში ბინების საშუალო ფართობი 9-14%-ით შემცირდა. თქმით , ცვლილებები ქონების კლასის მიხედვით შემდეგი იყო:

• ეკონომ კლასი – საშუალოდ 38 კვ.მ (მინუს 9%).
• კომფორტის კლასი – 43 კვ.მ (მინუს 12%).
• ბიზნეს კლასი – 50 კვ. მ (მინუს 14%).
• პრემიუმ კლასი ერთადერთი სეგმენტია, სადაც ფართობი 1%-ით, 74 კვ.მ-მდე გაიზარდა.

ოთახების რაოდენობა იგივე დარჩა, თუმცა დაუსრულებელი ბინების წილი 58%-მდე შემცირდა, ხოლო დასრულებული ვარიანტების რაოდენობა 12%-ით გაიზარდა. ეკონომ კლასის ბინები ძირითადად დასრულებულია, ბიზნეს კლასის ბინები წინასწარ დასრულებული, ხოლო კომფორტის კლასის ბინები დიზაინერული ბინებია.

მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზარი აგრძელებს ახალ რეალობებთან ადაპტაციას: ძვირადღირებული კვადრატული მეტრი უფრო ძვირი ხდება, ხოლო მასობრივი ბაზრის სეგმენტი უფრო კომპაქტური და მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი ხდება.

სანქციების ხაფანგში: ნაკლები მრიცხველი, უფრო მაღალი ფასები

სანქციებისა და ეკონომიკური იზოლაციის გამო, რუსებს აღარ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ უძრავი ქონება საზღვარგარეთ, ამიტომ მდიდარმა პირებმა მოსკოვში ფუფუნების საცხოვრებლებში ინვესტირება დაიწყეს. ამან ფასები გაზარდა - დედაქალაქში ბინები ახლა ლონდონსა და პარიზში არსებული ბინების ფასის ტოლია. ამავდროულად, სამშენებლო მასალები გაძვირდა, რამაც მასობრივი საცხოვრებელი მშენებლობა უფრო ძვირი გახადა.

მოგების შესანარჩუნებლად, დეველოპერებმა ახალი ბინების ფართობის შემცირება დაიწყეს. საშუალოდ, ეკონომ და ბიზნეს კლასის საცხოვრებელი ფართები 10-15%-ით შემცირდა, თუმცა ფასები არ შემცირებულა. ფასების შესამცირებლად, მყიდველებს სთავაზობენ ნაკლებ კვადრატულ მეტრს, მაგრამ დასრულებული ინტერიერით.

ახალი მშენებლობების ბაზარი ადრე კონკურენტუნარიანი იყო, მაგრამ ახლა მშენებლობას მხოლოდ რუსული კომპანიები ახორციელებენ და ისინი კარნახობენ პირობებს. ეს ნიშნავს, რომ ბინები სულ უფრო კომპაქტური გახდება და ფასებიც გაიზრდება. სანამ სანქციები ძალაში დარჩება, ბაზრის მთავარ გამოწვევად „საცხოვრებლების გაქრობა“ და უძრავი ქონების ფასების ზრდა დარჩება.

გროზნოს ხელისუფლებამ საცხოვრებელი ცათამბჯენის პროექტი წარმოადგინა, რომლის არქიტექტურაც ბურკასა და პაპახაში გამოწყობილი მხედრის სილუეტს იმეორებს.

ამის შესახებ ქალაქის ადმინისტრაციამ თავის Telegram არხზე განაცხადა

პროექტის დეტალები

ტრადიციულ ვაინახურ სტილში დაპროექტებული შენობა 35 სართულიანი იქნება და 39 000 კვადრატულ მეტრს დაიკავებს. მასში 620 ბინა, ავტოსადგომი და ლანდშაფტით მოწყობილი ტერიტორია განთავსდება. ცათამბჯენის მთავარი ღირსშესანიშნაობა ზედა სართულებზე განთავსებული რესტორანი „ჯიგიტის პაპახა“ და სადამკვირვებლო პლატფორმა იქნება

მაღალი სიმაღლის რბოლა

პროექტი უკვე წარედგინა ჩეჩნეთის ლიდერს რამზან კადიროვს. ამასობაში, მოსკოვში ახალი ცათამბჯენის — 76-სართულიანი, 355 მეტრი სიმაღლის შენობის — მშენებლობის გეგმები მიმდინარეობს, რომელიც ახალი არბატის ქუჩაზე მდებარე ყოფილი CMEA-ს შენობის ადგილს დაიკავებს.

სერგეი სობიანინმა წარმოადგინა კონცეფცია დიდი მოსკოვის ცირკის რეკონსტრუქციისთვის, იტყობინება „ბოლშოი გოროდი“.

ახალი კომპლექსი შედგება კარვის ფორმის ცენტრალური შენობისა და წაგრძელებული დამხმარე ნაგებობისგან, რომლებიც ერთმანეთთან დაკავშირებული იქნება საფეხმავლო ბილიკით. საერთო ფართობი 80 000 კვადრატულ მეტრს გადააჭარბებს, ხოლო აუდიტორია 3000-ის ნაცვლად 5000 მაყურებელს დაიტევს.

მერმა აღნიშნა, რომ პროექტი შექმნის მსოფლიო დონის ცირკის ობიექტს და თანამედროვე საზოგადოებრივ სივრცეს საგამოფენო და ოჯახური დასვენების ზონებით. დიზაინის კონკურსში რვა არქიტექტურული ფირმა მონაწილეობდა, თუმცა სობიანინმა გამარჯვებული არ დააკონკრეტა.

ისტორიული ცირკის შენობა, რომელიც 1971 წელს საბჭოთა მოდერნისტულ სტილში აშენდა, 2017 წლიდან მოსკოვს ეკუთვნის. მისი რეკონსტრუქციის წინა მცდელობები უშედეგო აღმოჩნდა.

რუსეთის პირველი ხელოვნური კუნძულის მშენებლობა სოჭში 2026 წელს დაიწყება, იტყობინება Island First Corporation-ის მმართველ დირექტორ ბულატ შაკიროვის მოტივით. 1 ტრილიონი რუბლის ღირებულების პროექტის დასრულება 2031 წლისთვისაა დაგეგმილი.

ხელოვნური კუნძული 50 ჰექტარზე განთავსდება, ხოლო მისი განვითარების საერთო ფართობი 1.5 მილიონ კვადრატულ მეტრს გადააჭარბებს. გეგმები მოიცავს ბინების, სასტუმროების, სპორტული და კულტურული ობიექტების, სტადიონების, შავი ზღვის კვლევითი ცენტრისა და IT კლასტერის მშენებლობას. პროექტი, სავარაუდოდ, 1 მილიარდ რუბლზე მეტ გადასახადს გამოიმუშავებს და 10 000 სამუშაო ადგილს შექმნის.

პროექტი ეფუძნება „ფედერაციის კუნძულის“ კონცეფციას, რომელიც 2008 წელს იყო შემოთავაზებული და ვლადიმერ პუტინის მიერ დამტკიცებული. თუმცა, ინიციატივა სოჭის გენერალურ გეგმაში არ ჯდებოდა და შეჩერდა. ახლა ხელისუფლებამ ეს იდეა აღადგინა და მშენებლობის ადგილად მაცესტას უბნის მოპირდაპირე წყლები აირჩია.

ადგილობრივი მოსახლეობა სკეპტიკურად არის განწყობილი მშენებლობის პერსპექტივების მიმართ. გარემოსდამცველები შიშობენ პროექტის გარემოზე უარყოფით გავლენას. ამასობაში, ხელისუფლება აგრძელებს მაცესტას რაიონში მეწყრის შედეგების მოგვარებას, სადაც საგანგებო მდგომარეობაა გამოცხადებული.

Telegram-ის არხის „სტროიკი - და ტოჩკა“ -ს ცნობით , მოსკოვში სასტუმრო „უკრაინის“ უკან 250 მეტრამდე სიმაღლის ახალი ცათამბჯენები გაჩნდება.

დეველოპერი არის კიევსკაია პლოშადის კომპანიების ჯგუფი, რომელიც Forbes-ის „რუსეთის უძრავი ქონების მეფეების 2024 წლის“ სიაში პირველ ადგილზეა. 5 ჰექტარზე განთავსებულია 335 000 კვადრატული მეტრი უძრავი ქონება, საიდანაც 310 000 საცხოვრებელი ფართი იქნება. დარჩენილ სივრცეში ოფისები, მაღაზიები, რესტორნები და ბავშვთა კლუბი განთავსდება.

არქიტექტურული კონცეფცია

განვითარების პროექტმა ცხარე დებატები გამოიწვია. Moskvich Mag-ის ცნობით, შენობები დუბაის კოშკებს წააგავს, მათ შორის ცნობილ ბურჯ ალ არაბს. სოციალური მედიის მომხმარებლები ამ ენთუზიაზმს არ იზიარებენ: ზოგი აკრიტიკებს პროექტის შეუსაბამობას მიმდებარე განაშენიანებასთან, ზოგი კი აღნიშნავს საცხოვრებლის მიუწვდომლობას მოსკოველთა უმეტესობისთვის.

საიტის ისტორია

ადრე ამ ადგილას „საკოსა და ვანცეტის“ ქარხანა იყო განთავსებული. 2023 წელს ამ ადგილის უფლებები „კიევის პლაშადმა“ შეიძინა. მანამდე „როსნეფტი“ გეგმავდა თავისი შტაბ-ბინის იქ განთავსებას, პროექტი კი 200 000 კვადრატული მეტრის საოფისე ფართით შემოიფარგლებოდა.

რაიონის განვითარების გეგმები

ეს პროექტი მოსკოვში განხორციელებულ სხვა მასშტაბურ ინიციატივებს იმეორებს. მაგალითად, „სიტი-2“-ის პროექტი ივნისში SPIEF-ზე იყო წარდგენილი. ის „მოსკოვ-სიტის“ გაგრძელება იქნება და მოიცავს ორ საცხოვრებელ ცათამბჯენს და ურბანულ ბლოკს მწვანე ეზოებითა და სახურავებით.

როგორც იუწყება , რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ფასების უპრეცედენტო ვარდნას განიცდის.

იპოთეკური სესხების პირობების გამკაცრებამ სახლების შესყიდვაზე მოთხოვნის შემცირება გამოიწვია. 2024 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების ფასები 10%-ით დაეცა, ხოლო წლის ბოლოსთვის ექსპერტები 50%-იან კლებას პროგნოზირებენ, რაც მათ 2018 წლის დონეს დაუბრუნებს.

მოთხოვნის შემცირება შესამჩნევია ორივე ბაზრის სეგმენტში. 2024 წლის იანვარში, იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთმა ახალი სახლებისთვის 16.7%-ს, ხოლო არსებული სახლებისთვის 16.9%-ს მიაღწია, რამაც მყიდველების მოთხოვნა არსებულ ბაზარზე 20%-ით, ხოლო 26%-ით შეამცირა. გარდა ამისა, ახალი სახლების დაფინანსების შეღავათიანი პირობები გაუარესდა, რის შედეგადაც მინიმალური პირველადი შენატანი 20%-დან 30%-მდე გაიზარდა.

2024 წლის გაზაფხულზე გამყიდველებმა ფასების შემცირება დაიწყეს, რამაც მეორად ბაზარზე ტრანზაქციების ზრდა გამოიწვია. თუმცა, საერთო მოთხოვნა კვლავ მცირდება. 2024 წლის პირველ კვარტალში ის 10-20%-ით შემცირდა და ექსპერტები უძრავი ქონების ფასების ზრდის შემდგომ შენელებას პროგნოზირებენ.

ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ახალ ეკონომიკურ პირობებს ეგუება, თუმცა უახლოეს მომავალში ფასების ზრდის ტემპში დაბრუნება ნაკლებად სავარაუდოა.

ვორონეჟის ტეპლიჩნის მიკრორაიონში ბუნკერები იყიდება ოთახზე 10 მილიონი რუბლის ფასად, იუწყება „ვესტი ვორონეჟი“

რეკლამა 24 ნოემბერს გამოჩნდა Avito-ს ვებსაიტზე.

ბუნკერი „კომფორტულ და უსაფრთხო“ ცხოვრებას გვპირდება. სივრცე აღჭურვილია ავტონომიური სისტემებით: საკუთარი ჭა ფილტრით, ვენტილაციით და გენერატორებით. მოხერხებულობისთვის ასევე ხელმისაწვდომია სამზარეულო, საკვების სათავსო და სამედიცინო და ფსიქოლოგიური მომსახურების ოთახები.

თითოეული ოთახი კომპაქტური სივრცეა ორადგილიანი საწოლითა და კარადებით. სააბაზანო არ არის, სამაგიეროდ არის საერთო საშხაპე. გამყიდველმა ასევე განაცხადა, რომ სხვადასხვა ზომის საოჯახო ოთახების აშენებას გეგმავს.

ბუნკერი ტეპლიჩნაიას ქუჩის ქვეშ, 20lit3 ნომერში მდებარეობს და განკუთვნილია იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც მზად არიან კომფორტში ინვესტიცია ჩადონ ექსტრემალურ პირობებშიც კი.

Business FM- ის ცნობით , თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარი შერეული ტენდენციებით ხასიათდება. გაყიდვები ორწლიან რეკორდებს არღვევს, თუმცა ეს, პირველ რიგში, შიდა მოთხოვნით არის განპირობებული. უცხოელები, მათ შორის რუსები, ნაკლებს ყიდულობენ - ყოველთვიურად 2500-მდე ტრანზაქცია სრულდება, რაც ერთი მესამედით ნაკლებია ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე.

თურქეთში საბინაო ფასები ზედიზედ რვა თვეა ეცემა. დოლარში გამოხატული კლება წლიურად 20-25%-ია. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია მეორად ბაზარზე, სადაც კერძო გამყიდველებს შეუძლიათ მოქნილობის გამოყენება. მაგალითად, ალანიაში ერთსაძინებლიანი ბინის შეძენა 60 000 ევროდ არის შესაძლებელი, ხოლო მერსინში - 40 000-45 000 ევროდ.

თუმცა, მოკლევადიანი იჯარის შემზღუდველი კანონების გამო, იჯარის შემოსავლის გენერირება უფრო რთული გახდა. ინვესტორებმა უნდა მოძებნონ ახალი პროექტები იჯარის უფლებით, რაც ახალ შენობებში უფრო ძვირი იქნება.

თურქეთში გადასვლის მსურველთათვის სიტუაცია უმჯობესდება: ტურისტული ბინადრობის ნებართვები კვლავ ხელმისაწვდომია და 90 000 რუსმა უკვე მიიღო ისინი. ადგილობრივმა ხელისუფლებამ ასევე გაამარტივა ზოგიერთი იმიგრაციის სქემა, რომელიც უძრავ ქონებას არ უკავშირდება.

იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა რუსეთის რეგიონებში, მოსკოვისა და სანქტ-პეტერბურგის გარდა, 2024 წლის მესამე კვარტალში, მეორე კვარტალთან შედარებით, 53%-ით შემცირდა, იტყობინება KEY CAPITAL-ის კვლევაზე დაყრდნობით.

მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკური პროგრამების გაუქმებამ, დარჩენილი სახელმწიფო პროგრამების პირობების გამკაცრებამ და საბაზრო განაკვეთების ზრდამ მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა სესხების გაცემის დინამიკაზე.

ყველაზე დიდი კლება მშენებარე საცხოვრებელი სახლების სეგმენტში დაფიქსირდა: საერთო კაპიტალის მქონე სამშენებლო ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების მოცულობა გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 66%-ით შემცირდა. რეგიონებში, სადაც პირველად ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების ყველაზე დიდი კლება დაფიქსირდა, შედიოდა ტივა (-84%), რიაზანის ოლქი (-78%) და პენზას ოლქი (-77%).

არსებული სახლების შესაძენად იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნაც წინა წელთან შედარებით 57%-ით შემცირდა, ყველაზე დიდი კლება კურსკის ოლქში (-53%), სევასტოპოლში (-52%) და ტიუმენის ოლქში (-52%) დაფიქსირდა. Banki.ru-ს ექსპერტის, ინა სოლდატენკოვას თქმით, უახლოეს მომავალში იპოთეკური ბაზარი მხოლოდ მიზნობრივი სამთავრობო პროგრამებითა და ბანკ-დეველოპერების აქციებით იქნება მხარდაჭერილი. შეღავათიანი პროგრამებით სარგებლობის უფლებამოსილ მსესხებლებზე ყველაზე დიდი მოთხოვნა, სავარაუდოდ, იპოთეკურ სესხებზე ყველაზე დიდ მოთხოვნას განიცდიან, თუმცა ასეთი სესხების მოცულობა შესაძლოა შეზღუდული იყოს ლიმიტებითა და გადახედილი კომპენსაციის პირობებით.

მოსკოვის საიჯარო ბაზარზე საცხოვრებლის სერიოზული დეფიციტის ფონზე, დედაქალაქის ხელისუფლებამ ახალი ბინების მშენებლობაზე მორატორიუმი დააწესა, იტყობინება .

დეფიციტმა მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ზრდა გამოიწვია: INKOM-Real Estate-ის მონაცემებით, 2024 წლის ივლისსა და აგვისტოს პირველ ნახევარში, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, მოიჯარეების მოთხოვნების რაოდენობა შესაბამისად 20%-ით და 33%-ით გაიზარდა. თუმცა, მერის მოადგილე და მოსკოვის სამშენებლო კომპლექსის ხელმძღვანელი ვლადიმერ ეფიმოვი განმარტავს, რომ მერია აღარ გეგმავს საცხოვრებელი კომპლექსების პროექტების დამტკიცებას, თუმცა უკვე დაწყებული პროექტები დასრულდება.

ეფიმოვის თქმით, მორატორიუმის მთავარი მიზეზი საცხოვრებელი კომპლექსების სოციალური ინფრასტრუქტურის არარსებობა იყო, რაც იმას ნიშნავს, რომ მუდმივ მაცხოვრებლებს რეგისტრაციის სირთულეები ექმნებათ და სოციალურ მომსახურებაზე წვდომა არ აქვთ. ოფიციალურმა პირმა დასძინა, რომ მოსკოვის მთავრობამ დეველოპერებს შესთავაზა, რომ სოციალური დახმარების მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად ბინების სრულფასოვან საცხოვრებლებად გადაკეთება განიხილონ.

საკონსულტაციო ფირმა „მეტრიუმის“ მონაცემებით, მოსკოვის პირველად საბინაო ბაზარზე ბინების წილი მცირდება და ამჟამად 10.9%-ს შეადგენს. თუმცა, საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან შედარებით შედარებით დაბალი ღირებულების გამო, ბინები მყიდველებს შორის პოპულარობას ინარჩუნებს. თუმცა, იურისტები დეველოპერებს ურჩევენ, ხელისუფლების გადაწყვეტილება სასამართლოში გაასაჩივრონ, რადგან მიაჩნიათ, რომ მორატორიუმმა შესაძლოა შეზღუდოს მათი კანონიერი უფლებები პროექტების მშენებლობისა და განხორციელების კუთხით.

მორატორიუმთან ერთად, მოსკოვში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება კვლავ იზრდება. BMF-ის მონაცემებით , დედაქალაქში ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენის საშუალო ბიუჯეტმა უკვე გადააჭარბა 20 მილიონ რუბლს, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება 2023 წლის საშუალო ფასს, რომელიც 14.6 მილიონ რუბლს შეადგენდა. გარდა ამისა, შეღავათიანი იპოთეკური 2024 წლის 1 ივლისს დასრულებამ, რომელიც მოქალაქეებს 8%-იან განაკვეთს სთავაზობდა, შესაძლოა კიდევ უფრო იმოქმედოს დედაქალაქში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე. ეს პროგრამა ანტიკრიზისული ღონისძიების სახით 2020 წელს ამოქმედდა და მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა პირველადი საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე.