Imobiliare

Potrivit portalului media publică letonă, Parlamentul leton a adoptat o lege care interzice cetățenilor din Rusia și Belarus să achiziționeze proprietăți imobiliare în țară.

Decizia a fost aprobată în lectură finală, a treia, pe 19 iunie.

Interdicția se aplică nu numai persoanelor fizice, ci și companiilor, dacă mai mult de 25% din proprietatea lor este deținută de cetățeni ruși sau belaruși. Se fac excepții doar pentru moștenirea de la rude și pentru titularii de permise de ședere permanentă cărora li se permite să își achiziționeze singura reședință.

Legea nu se aplică retroactiv - tranzacțiile existente rămân valabile. Cu toate acestea, achizițiile noi sunt interzise pentru anumite categorii, chiar și pentru proprietăți imobiliare comerciale.

Motivele unei astfel de măsuri drastice sunt explicate chiar în proiectul de lege: achiziționarea de proprietăți imobiliare de către străini este considerată un „instrument de influență non-militară” și un element al așa-numitului „război hibrid”. Deputații au menționat, de asemenea, că „prezența cetățenilor ruși a fost folosită de Moscova ca pretext pentru a începe un război”.

Astfel, autoritățile letone au echivalat, practic, investițiile în locuințe cu amenințări la adresa securității naționale. Cetățenii ruși și belarși sunt considerați acum „cumpărători indezirabili” - chiar și atunci când vine vorba de achiziționarea propriilor locuințe.

Sankt Petersburg și Moscova au ocupat poziții de frunte la nivel global în ceea ce privește creșterea prețurilor pentru clădirile noi de lux, relatează Vedomosti

Dinamica prețurilor pentru proprietățile imobiliare de lux în orașele rusești

Conform unui raport al firmei de consultanță NF Group, bazat pe Raportul Knight Frank privind averea 2025, Sankt Petersburgul a ocupat primul loc în clasamentul global, urcând un loc față de anul precedent. În 2024, prețurile locuințelor de lux din oraș au crescut cu 25,8%, ajungând la 790.000 de ruble pe metru pătrat. Moscova a ocupat locul al doilea: prețul clădirilor noi de lux a crescut cu 20,5%, ajungând la 1,95 milioane de ruble pe metru pătrat. Prin comparație, în 2023, capitala Rusiei s-a clasat pe locul 19

Contextul internațional și pozițiile altor orașe

Seul s-a clasat și el în primele trei locuri, cu prețuri în creștere cu 18,4%. Piața imobiliară de lux cu cea mai rapidă creștere din Europa a fost insula grecească Corfu, care, alături de Mexico City și Aspen, s-a clasat pe locul opt, cu o rată de creștere de 8,9%

• Moscova a devenit cel mai scump oraș din Europa pentru închirierea de locuințe de lux
• Prietenii concurează pentru un loc la o școală de elită pentru copiii lor în trailerul serialului „Prima clasă”
• Rușii bogați încearcă să schimbe proprietățile de lux din Marea Britanie cu case în Dubai
• Îngrășământ „de elită”: Forțele armate ucrainene au publicat o listă cu generalii ruși eliminați
• O mare de ofertă, nicio cerere: de ce proprietățile imobiliare de lux nu se vând în Belgorod

Factorii care influențează creșterea prețurilor în Rusia

Partenerul NF Group, Andrey Solovyov, observă că cererea crescută de apartamente de lux în orașele rusești este legată de instabilitatea economică. În 2024, aproximativ 1.900 de apartamente și suite de lux au fost vândute la Moscova, o creștere de 39% față de 2023. La Sankt Petersburg, vânzările au crescut cu 56%, ajungând la 535 de loturi

Fondatoarea Kalinka Ecosystem, Ekaterina Rumyantseva, subliniază faptul că proprietățile imobiliare de lux sunt considerate un activ stabil pentru investiții și conservarea capitalului în contextul sancțiunilor, fluctuațiilor valutare și tensiunilor geopolitice

Tendințe și perspective ale pieței locuințelor de lux

Anterior, conform rezultatelor din 2023, Sankt Petersburg se afla pe locul al doilea în clasamentul global, cu o creștere a prețurilor de 16,9%, fiind urmată doar de Manila (Filipine) cu o creștere de 26,3%. Moscova se afla atunci pe locul 19, cu o creștere a prețurilor de 6,4%. Această tendință indică o creștere continuă a interesului pentru proprietățile imobiliare de lux în cele mai mari orașe ale Rusiei.

Ce crezi?

Prețurile locuințelor de lux din Moscova au crescut cu 21% față de anul precedent, atingând nivelurile din Londra și Paris, în timp ce suprafața clădirilor noi a scăzut cu 10-15%. Acest lucru a fost relatat de Lenta, citând Bloomberg.

Apartamente de lux – un nou „refugiu sigur” pentru capital

Din cauza sancțiunilor și restricțiilor privind investițiile străine, rușii bogați au investit activ în imobiliare acasă. În 2024, vânzările de apartamente de lux cu prețuri de 1,95 milioane de ruble pe metru pătrat și peste au crescut cu 40%, în timp ce prețurile au crescut cu 21%.

Potrivit Ekaterinei Rumyantseva, fondatoarea agenției Kalinka Ecosystem, capitalul rusesc se întoarce în țară, pe măsură ce restricțiile impuse rușilor în străinătate sunt înăsprite. Proprietarii marilor companii industriale, managerii de top, specialiștii IT și vedetele din lumea spectacolului au devenit principalii cumpărători de apartamente de lux, a remarcat Dmitri Khalin, partenerul director al Intermark.

Apartamentele noi sunt mai mici ca dimensiuni, dar cu finisaje

În 2024, dimensiunea medie a apartamentelor în clădirile noi din Moscova a scăzut cu 9-14%. Potrivit lui Domklik, schimbările au fost următoarele, în funcție de clasa de proprietate:

• Clasa economică – în medie 38 mp (minus 9%).
• Clasa confort – 43 mp (minus 12%).
• Clasa business – 50 mp (minus 14%).
• Clasa premium este singurul segment în care suprafața a crescut cu 1%, până la 74 mp.

Numărul de camere a rămas același, dar ponderea apartamentelor nefinisate a scăzut la 58%, în timp ce numărul opțiunilor finisate a crescut cu 12%. Apartamentele din clasa economică sunt predominant finisate, apartamentele din clasa business sunt prefinisate, iar apartamentele din clasa confort sunt apartamente de design.

Piața imobiliară din Moscova continuă să se adapteze la noile realități: metrii pătrați de lux devin mai scumpi, în timp ce segmentul pieței de masă devine mai compact și mai accesibil cumpărătorilor.

Prinși în capcana sancțiunilor: mai puține contoare, prețuri mai mari

Din cauza sancțiunilor și a izolării economice, rușii nu mai pot achiziționa liber proprietăți în străinătate, așa că persoanele înstărite au început să investească în locuințe de lux la Moscova. Acest lucru a dus la creșterea prețurilor - apartamentele din capitală costă acum la fel de mult ca în Londra și Paris. În același timp, materialele de construcție au devenit mai scumpe, ceea ce face ca construcția de locuințe în masă să fie mai costisitoare.

Pentru a menține profiturile, dezvoltatorii au început să reducă dimensiunea noilor apartamente. În medie, locuințele din clasa economică și business s-au micșorat cu 10-15%, dar prețurile nu au scăzut. Cumpărătorilor li se oferă mai puțini metri pătrați, dar cu interioare finisate, pentru a menține prețurile scăzute.

Piața construcțiilor noi era competitivă înainte, dar acum doar companiile rusești sunt implicate în construcții, iar ele dictează termenii. Aceasta înseamnă că apartamentele vor deveni din ce în ce mai compacte, iar prețurile vor crește. Atâta timp cât sancțiunile rămân în vigoare, „extincția locuințelor” și creșterea prețurilor la proprietăți imobiliare vor rămâne principalele provocări ale pieței.

Construcția primei insule artificiale din Rusia va începe la Soci în 2026, relatează , citând pe Bulat Shakirov, directorul general al Island First Corporation. Proiectul, în valoare de 1 trilion de ruble, este programat să fie finalizat până în 2031.

Insula artificială va acoperi 50 de hectare, cu o suprafață totală de dezvoltare care depășește 1,5 milioane de metri pătrați. Planurile includ construirea de apartamente, hoteluri, facilități sportive și culturale, stadioane, un centru de cercetare pentru Marea Neagră și un cluster IT. Se așteaptă ca proiectul să genereze peste 1 miliard de ruble din taxe și să creeze 10.000 de locuri de muncă.

Proiectul se bazează pe conceptul „Insulei Federației”, propus în 2008 și aprobat de Vladimir Putin. Cu toate acestea, inițiativa nu s-a încadrat în planul general al orașului Soci și a fost abandonată. Acum, autoritățile au reluat ideea, alegând apele din fața cartierului Matsesta ca șantier pentru construcție.

Locuitorii locali sunt sceptici cu privire la perspectivele construcției. Ecologiștii se tem de impactul negativ al proiectului asupra mediului. Între timp, autoritățile continuă să se ocupe de urmările unei alunecări de teren din zona Matsesta, unde a fost declarată stare de urgență.

După cum relatează , piața imobiliară rusă se confruntă cu scăderi de prețuri fără precedent.

Înăsprirea condițiilor de creditare ipotecară a dus la o scădere a cererii pentru achizițiile de locuințe. La începutul anului 2024, prețurile imobiliarelor au scăzut cu 10%, iar până la sfârșitul anului, experții prevăd o scădere de 50%, revenind la nivelurile din 2018.

Scăderea cererii este vizibilă în ambele segmente de piață. În ianuarie 2024, rata medie a dobânzii ipotecare a ajuns la 16,7% pentru locuințele noi și la 16,9% pentru locuințele existente, reducând cererea cumpărătorilor cu 20% și cu 26% pe piața locuințelor existente. În plus, condițiile preferențiale de finanțare pentru locuințele noi s-au înrăutățit, avansul minim crescând de la 20% la 30%.

În primăvara anului 2024, vânzătorii au început să reducă prețurile, ceea ce a dus la o creștere a tranzacțiilor pe piața secundară. Cu toate acestea, cererea generală continuă să scadă. În primul trimestru al anului 2024, aceasta a scăzut cu 10-20%, iar experții prevăd o nouă încetinire a creșterii prețurilor imobiliare.

Experții consideră că piața imobiliară se adaptează noilor condiții economice, dar o revenire la creșterea prețurilor în viitorul apropiat este puțin probabilă.

Potrivit Business FM, piața imobiliară turcă prezintă tendințe mixte. Vânzările doboară recorduri din ultimii doi ani, dar acest lucru se datorează în principal cererii interne. Străinii, inclusiv rușii, cumpără mai puțin - până la 2.500 de tranzacții sunt finalizate lunar, cu o treime mai puțin decât acum un an.

Prețurile locuințelor din Turcia au scăzut timp de opt luni consecutive. În dolari, scăderea de la an la an este de 20-25%. Acest lucru este vizibil mai ales pe piața secundară, unde vânzătorii privați își pot permite flexibilitate. De exemplu, un apartament cu un dormitor în Alanya poate fi achiziționat pentru 60.000 de euro, în timp ce în Mersin costă 40.000-45.000 de euro.

Cu toate acestea, generarea de venituri din chirii a devenit mai dificilă din cauza legilor care restricționează închirierile pe termen scurt. Investitorii ar trebui să caute proiecte noi cu drepturi de închiriere, care vor fi mai scumpe în clădirile noi.

Situația se îmbunătățește pentru cei care doresc să se mute în Turcia: permisele de ședere turistică sunt din nou disponibile, iar 90.000 de ruși le-au obținut deja. Autoritățile locale au simplificat, de asemenea, unele scheme de imigrare care nu au legătură cu domeniul imobiliar.

Cererea de credite ipotecare în regiunile rusești, cu excepția Moscovei și Sankt Petersburgului, a scăzut cu 53% în trimestrul al treilea al anului 2024 față de trimestrul al doilea, relatează , citând un studiu KEY CAPITAL.

Anularea programelor de credite ipotecare preferențiale în masă, înăsprirea condițiilor pentru programele de stat rămase și creșterea ratelor de piață au avut un impact semnificativ asupra dinamicii emiterii de credite.

Cea mai mare scădere a fost observată în segmentul locuințelor în construcție: volumul tranzacțiilor ipotecare pe piața construcțiilor cu capital propriu a scăzut cu 66% față de aceeași perioadă a anului trecut. Regiunile cu cele mai mari scăderi ale tranzacțiilor ipotecare pe piața primară au inclus Tyva (-84%), regiunea Ryazan (-78%) și regiunea Penza (-77%).

Cererea de credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe existente a scăzut, de asemenea, cu 57% față de anul precedent, cele mai mari scăderi înregistrându-se în regiunea Kursk (-53%), Sevastopol (-52%) și regiunea Tyumen (-52%). Potrivit expertei Banki.ru, Inna Soldatenkova, în viitorul apropiat, piața creditelor ipotecare va fi susținută doar de programe guvernamentale specifice și de promoții între bănci și dezvoltatori. Se așteaptă ca debitorii eligibili pentru programe preferențiale să înregistreze cea mai mare cerere de credite ipotecare, dar volumul acestor împrumuturi ar putea fi limitat de limite și de termenii de compensare revizuiți.

Pe fondul unei grave lipse de locuințe pe piața de închirieri din Moscova, autoritățile capitalei au impus un moratoriu asupra construcției de apartamente noi, relatează .

Deficitul a dus la o creștere semnificativă a cererii: potrivit INKOM-Real Estate, în iulie și prima jumătate a lunii august 2024, numărul solicitărilor chiriașilor a crescut cu 20%, respectiv 33%, față de aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, primăria nu mai intenționează să aprobe proiecte de complexe de apartamente, deși cele deja în derulare vor fi finalizate, clarifică viceprimarul și șeful Complexului de Construcții Moscova, Vladimir Efimov.

Potrivit lui Efimov, principalul motiv al moratoriului a fost lipsa infrastructurii sociale din complexele de apartamente, ceea ce înseamnă că rezidenții permanenți se confruntă cu dificultăți de înregistrare și nu pot accesa serviciile sociale. Oficialul a adăugat că guvernul de la Moscova a sugerat dezvoltatorilor să ia în considerare modernizarea apartamentelor în locuințe complete pentru a satisface cererea de sprijin social.

Ponderea apartamentelor pe piața imobiliară primară din Moscova este în scădere, situându-se în prezent la 10,9%, potrivit firmei de consultanță Metrium. Cu toate acestea, apartamentele rămân populare printre cumpărători datorită costului lor relativ scăzut în comparație cu proprietățile rezidențiale. Cu toate acestea, avocații sfătuiesc dezvoltatorii să conteste decizia autorităților în instanță, deoarece consideră că moratoriul le-ar putea restricționa drepturile legale de a construi și implementa proiecte.

Odată cu moratoriul, costul mediu al locuințelor în Moscova continuă să crească. Potrivit BMF , bugetul mediu pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă în capitală a depășit deja 20 de milioane de ruble, semnificativ mai mare decât prețul mediu din 2023, care a fost de 14,6 milioane de ruble. În plus, încheierea de credite ipotecare preferențiale pentru clădiri noi la 1 iulie 2024, care oferea cetățenilor rate de 8%, ar putea afecta și mai mult accesibilitatea locuințelor în capitală. Acest program a fost lansat ca măsură anticriză în 2020 și a avut un impact semnificativ asupra cererii pe piața imobiliară primară.

Rata medie a dobânzilor ipotecare în Rusia a ajuns la 21%, cea mai mare din ultimii șase ani, relatează , citând Kommersant.

În urmă cu doar un an, această cifră era sub 15%, iar mulți experți atribuie creșterea actuală sistării finanțării guvernamentale. Fără sprijin bugetar, creditele ipotecare devin din ce în ce mai puțin accesibile pentru ruși.

Expertul imobiliar Mihail Khorkov a remarcat că eliminarea creditelor ipotecare preferențiale a dus la o scădere accentuată a emiterii de credite. Directorul general al Sberbank, Herman Gref, a raportat o scădere de 40-60% a numărului de credite ipotecare emise în iulie, comparativ cu anul trecut. Pentru unele tipuri de credite ipotecare, scăderea a depășit 90%.

Analistul Yuri Belikov a declarat că piața creditelor ipotecare este în prezent „înghețată”, iar redresarea este posibilă doar prin credite ipotecare bazate pe piață, deoarece programele preferențiale au fost deja epuizate. Economistul Igor Lipsits a adăugat că, fără condiții preferențiale, construcțiile vor scădea, ceea ce ar putea avea un impact negativ asupra industriei.

În urma abolirii ipotecilor preferențiale în Rusia, cererea de proprietăți imobiliare a scăzut brusc, dar acest lucru nu a dus la reducerea de prețuri așteptată, relatează Novye Izvestia.

Experții notează că băncile și dezvoltatorii imobiliari s-au confruntat cu o scădere accentuată a cererii de credite ipotecare, care a scăzut cu 40-60% în iulie. Herman Gref, CEO al Sberbank, prezice că redresarea pieței va dura considerabil, iar o creștere accentuată a cererii nu este așteptată în lunile următoare.

Se observă o scădere a activității atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. La Moscova, de exemplu, cererea de clădiri noi a scăzut cu aproape 20%, în timp ce numărul tranzacțiilor pe piața secundară a crescut, deoarece cumpărătorii s-au grăbit să obțină credite ipotecare înainte ca ratele dobânzilor să crească. Diferența de preț dintre clădirile noi și piața secundară a ajuns la 44%.

Deși băncile și dezvoltatorii rămân optimiști, nu se așteaptă o scădere semnificativă a prețurilor pe piața imobiliară. Vânzările sunt în scădere în segmentele confort și confort plus, dar proprietățile de lux și cele din clasa economică rămân stabile. Experții cred că ar putea dura până la doi ani pentru ca piața ipotecară să se stabilizeze.