Împreună cu experți, discutăm care țări au cele mai ieftine credite ipotecare și dacă acestea sunt accesibile rușilor.
Ratele dobânzilor ipotecare din Rusia se află în prezent la niveluri minime istorice. Această situație a fost alimentată de politica monetară acomodativă a Băncii Centrale (autoritatea de reglementare a suspendat reducerile ratelor dobânzilor la ultima sa ședință) și de programele de creditare preferențială. De exemplu, apartamentele noi pot fi achiziționate acum la rate începând de la 5,9% pe an.
În ciuda acestui fapt, creditele ipotecare rusești rămân scumpe în comparație cu țările europene. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare din Europa sunt în medie de 2-3%. În Rusia, doar creditele ipotecare din Orientul Îndepărtat oferă în prezent această rată.
Împreună cu experți, discutăm care țări au cele mai ieftine credite ipotecare și dacă acestea sunt accesibile străinilor, în special rușilor.
Ipoteci în Europa: Rate și condiții
Cele mai mici rate ipotecare din Europa sunt în Germania, Spania și Regatul Unit. Creditele ipotecare sunt disponibile pentru străini în majoritatea țărilor europene. „Printre țările populare printre cumpărătorii de proprietăți din Rusia, Germania, Finlanda și Spania au cele mai mici rate - aici, un împrumutat cu un istoric de credit bun se poate aștepta la 1-2% pe an. Rate puțin mai mari, dar totuși scăzute, se găsesc în Italia, Republica Cehă și Slovenia - 2-3%, în timp ce Muntenegru și Letonia au rate relativ mari - 4-6%”, a declarat analistul Prian.ru, Anastasia Faley.
Multe credite ipotecare din Europa sunt emise cu rate variabile legate de Euribor, rata interbancară oferită europeană. Aceasta a scăzut constant în ultima vreme, ceea ce face ca creditele ipotecare să fie mai ieftine. Ratele ipotecare pot varia semnificativ pentru diferiți debitori și diferite proprietăți - fiecare caz este evaluat individual. Cu toate acestea, acestea nu depășesc, în general, 3%.
Termenii ipotecilor la băncile europene sunt similari cu cei din Rusia. De exemplu, este necesară o plată în avans pentru a fi eligibil pentru un astfel de împrumut. Această sumă variază de la 20% la 50% din valoarea proprietății și depinde de calitatea proprietății și de fiabilitatea împrumutatului. Băncile europene verifică cu atenție istoricul de credit al împrumutaților, veniturile actuale, disponibilitatea garanțiilor, precum și proprietatea în sine - lichiditatea, valoarea de piață și perspectivele acesteia.
„De exemplu, în Germania și Slovenia, este mai ușor să împrumuți o sumă relativ mare, să zicem 500.000 de euro, pentru a achiziționa o proprietate comercială generatoare de venituri cu un contract de leasing pe zece ani, decât 50.000 de euro pentru a achiziționa o locuință existentă într-un oraș mic. De altfel, mulți investitori folosesc evaluarea băncii ca semnal: dacă o bancă oferă termeni de creditare mai slabi decât media (avans sau rată a dobânzii mai mare), înseamnă că a identificat riscuri serioase în proprietate”, a remarcat Anastasia Faley.
Există, de asemenea, costuri suplimentare asociate cu obținerea unui credit ipotecar, inclusiv deschiderea unei linii de credit, comisioane suplimentare și asigurare. Băncile își atenuează riscurile prin asigurare obligatorie și comisioane de acordare a împrumuturilor. Prin urmare, utilizarea unui credit ipotecar crește costurile cumpărătorului cu 1-2% din prețul proprietății.
Pot rușii să obțină o ipotecă în Europa?
Cetățenii ruși, la fel ca locuitorii locali, pot profita de programele de credite ipotecare atunci când achiziționează proprietăți în străinătate. Rușii folosesc adesea împrumuturi pentru a achiziționa proprietăți imobiliare în Germania, Republica Cehă și Spania. Băncile locale lucrează cu nerezidenți, dar cerințele sunt mai mari, iar termenii sunt mai slabi. Ratele dobânzilor pentru ruși sunt de obicei cu 1-2% mai mari decât pentru localnici sau străini cu permis de ședere și aceștia necesită mai mult capital propriu.
Pot apărea și dificultăți în demonstrarea solvabilității. Chiar și salariile „oficiale”, dar instabile (de exemplu, veniturile fluctuează semnificativ în funcție de bonusurile neregulate) pot ridica semne de întrebare. De exemplu, în Italia sau Grecia, un străin fără venituri oficiale obținute în zona euro nu va primi un împrumut.
Ce documente sunt necesare
Ekaterina Shabalina, avocat la Tranio:
— Situația este individuală și depinde de împrumutat (de exemplu, un cetățean rus care locuiește în Europa sau un cetățean rus care locuiește în Rusia) și de politicile interne ale fiecărei bănci în parte.
Pe scurt, aproape toate băncile solicită de obicei următoarele de la un străin:
1. Documente personale:
pașaport; contract de căsătorie (dacă există);
coduri de identificare fiscală (uneori trebuie chiar să vă înregistrați special la biroul fiscal al țării în care este planificată ipoteca);
confirmarea adresei de domiciliu;
puteți furniza un CV (pentru a face potențialul împrumutat mai ușor de înțeles pentru bancă) și scrisori de recomandare de la alte bănci unde împrumutatul „s-a dovedit a fi un client de încredere”.
2. Informații despre situația dumneavoastră financiară:
informații despre venituri cu confirmare (de exemplu, declarații fiscale, declarații de venit, informații despre dobânzile la depozite etc.);
informații despre proprietăți (alte active, de exemplu, depozite) cu confirmare; În mod ideal, împrumutatul ar trebui să aibă active/afaceri în țara băncii - acest lucru crește credibilitatea băncii.
informații despre datorii, alte împrumuturi și credite
. Se poate solicita dovada plății impozitelor în țara de rezidență fiscală a potențialului împrumutat.
3. Informații despre proprietatea care poate fi luată în considerare pentru o ipotecă și documentația aferentă proprietății.
Exemple de țări cu rate ale dobânzii scăzute.
Spania
Ipotecile în Spania sunt unul dintre cele mai populare instrumente financiare. Atât localnicii, cât și străinii folosesc fonduri împrumutate pentru a cumpăra locuințe. Potrivit lui Tranio, fiecare al doilea cumpărător de locuințe din Spania contractează o ipotecă. Ratele dobânzilor variază între 2-3%. Ipotecile pot fi fixe, variabile sau o combinație a celor două. Ipotecile au o durată maximă de 30 de ani, cu avansuri cuprinse între 20% și 50%. Împrumutatul trebuie să aibă 80 de ani împliniți la momentul rambursării creditului.
„Străinii din Spania pot obține cu ușurință o ipotecă; termenii sunt aproape aceiași ca și pentru localnici. Singurul avans pentru nerezidenți va fi mai mare. Doar localnicii au voie să plătească un avans de 20%, spre deosebire de străini”, a remarcat analistul Tranio, Saglara Okonova.
Ipotecă 110%:
Înainte de criza din 2008-2009, în Spania se acordau împrumuturi în valoare de 110% din prețul proprietății. Băncile nu numai că erau dispuse să finanțeze integral costul apartamentului, dar au fost și de acord să acopere toate cheltuielile aferente. Drept urmare, oamenii au cumpărat două sau patru proprietăți, bazându-se pe creșterea pieței pe termen lung și neavând nevoie de un avans. Când au apărut probleme, toate aceste proprietăți au fost returnate băncilor. Consecințele acestei politici din Spania sunt încă în curs de desfășurare: aproape în fiecare lună, apar știri despre vânzări masive de proprietăți acumulate în bilanțurile băncilor, deși cea mai mare parte a activelor problematice au fost deja vândute.
Germania
Ipotecile de la băncile germane sunt printre cele mai ieftine din Europa. Pentru cetățenii germani, ratele dobânzilor sunt de 1-2%. Pentru străini, ratele dobânzilor sunt mai mari, ajungând în medie la 3% pe an. Cu toate acestea, fiecare împrumutat este luat în considerare individual. Băncile verifică mai întâi istoricul de credit și solvabilitatea potențialului împrumutat. Conform legislației germane, împrumutații trebuie să câștige suficient pentru a se asigura că plata ipotecii nu depășește o treime din venitul lor lunar total. Factorii importanți includ disponibilitatea unui avans, suma tranzacției și lichiditatea proprietății în sine. Cumpărătorii străini sunt obligați să efectueze un avans, de obicei 40-50% din prețul proprietății.
Regatul Unit
Potrivit Tranio, ratele dobânzilor la creditele ipotecare din Marea Britanie variază între 1,95% și 3,5%. Nerezidenții pot obține un credit ipotecar în Marea Britanie în aproape aceleași condiții ca și cetățenii britanici. Înainte de criză, băncile ofereau credite ipotecare cu un avans mic - începând de la 10%. Acum, avansul necesar este de 15-25%. Creditele ipotecare sunt emise pe 25-30 de ani. „În ceea ce privește cererea în rândul străinilor, creditele ipotecare sunt adesea solicitate, dar obținerea uneia nu este atât de ușoară în zilele noastre. Băncile solicită multă documentație și este mai dificil pentru un nou venit fără cel puțin un background european. Cu toate acestea, este încă realist și posibil”, a remarcat analistul Tranio.
Finlanda
În Finlanda, ratele dobânzilor la creditele ipotecare sunt de aproximativ 2% pe an. Străinii pot solicita și un credit ipotecar, dar ratele sunt puțin mai mari, începând de la 3%. Străinii sunt mai predispuși să obțină un credit ipotecar dacă au venituri, un cont bancar în țară și un permis de ședere. Solicitanții străini se pot confrunta cu dificultăți suplimentare. Unele bănci solicită documente suplimentare de la debitori, cum ar fi un permis de ședere sau un garant care este cetățean finlandez. Debitorii străini sunt supuși unei diligențe necesare mai amănunțite.
Avansul este de 25–50% din valoarea proprietății. Termenul ipotecii este de până la 35 de ani. Plățile lunare nu trebuie să depășească 30% din venitul lunar al debitorului.
Când va avea Rusia rate ipotecare de 2%?
Ekaterina Shchurikhina, Director Junior Ratinguri Bancare la Expert RA:
- Dinamica ratelor dobânzilor ipotecare în Rusia depinde, printre altele, de costul finanțării pentru bănci și de rata cheie. Banca Rusiei, la rândul ei, stabilește rata cheie pe baza, printre altele, a țintelor de inflație. Europa se confruntă de mult timp cu o inflație scăzută (și deflație în unele țări) și cu rate ale dobânzilor aproape de zero sau negative. Prin urmare, ratele dobânzilor ipotecare sunt, de asemenea, scăzute.
- Atingerea unor rate ipotecare de 2-3% pentru produsele de larg consum în Rusia necesită o perioadă lungă de creștere stabilă și inflație scăzută, ceea ce în prezent pare puțin probabil. Cu toate acestea, debitorii pot obține în continuare rate ipotecare mici de 2-3% printr-o serie de programe guvernamentale de subvenționare a ratelor (credite ipotecare din Orientul Îndepărtat, credite ipotecare rurale).
