ипотека

Ресей Қаржы министрлігі «Отбасылық ипотека» мемлекеттік бағдарламасының ағымдағы параметрлерін 2026 жылдың 1 қазанына дейін өзгеріссіз қалдыру туралы шешім қабылдады.

Бұл туралы хабарлады . Қазіргі уақытта тиісті министрліктер мемлекет басшысының тапсырмасы бойынша жеңілдікпен несие берудің жаңа параметрлерін әзірлеуді жалғастыруда. Қаржы министрлігінің ресми мәлімдемесінде: «Отбасылық ипотека бағдарламасының шарттары 1 қазанға дейін өзгеріссіз қалады. Қазіргі уақытта тиісті ведомстволар Ресей президентінің тапсырмасына сәйкес «Отбасылық ипотека» жеңілдікпен несие беру бағдарламасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеуді жалғастыруда. Сондықтан бағдарлама шарттарын өзгерту туралы шешім 2026 жылдың 1 қазанынан ерте қабылданбайды. Сол күнге дейін «Отбасылық ипотека» бағдарламасының барлық шарттары өзгеріссіз қалады», - деп атап өтті. Бұған дейін вице-премьер-министр Марат Хуснуллин оңтайлы жаңғырту нұсқасын 1 шілдеге дейін таңдау жоспарланғанын, бірақ соңғы шешім кейінге қалдырылғанын атап өткен болатын.

Қазіргі уақытта отбасылық ипотека елдегі ең кең таралған жеңілдік бағдарламасы болып қала береді. Егер мүлік 50 000-ға дейінгі халқы бар қалаларда немесе құрылыс көлемі аз аймақтарда сатып алынса, 7 жасқа дейінгі баласы, мүгедек баласы немесе екі кәмелетке толмаған баласы бар жеке тұлғаларға жылына 6%-ға дейінгі пайыздық мөлшерлемемен несие алуға болады. 2025 жылы бағдарлама салынып жатқан көп пәтерлі тұрғын үй тапшылығы бар қалалардағы бар пәтерлерді қамту үшін кеңейтілді. Дегенмен, 2026 жылдың 1 ақпанынан бастап әр отбасына екі жеңілдікпен ипотека алуға тыйым салынды, бұл жұбайлардың бірлескен қарыз алушылар ретінде әрекет етуін талап етті.

Әзірлеушілер үлесінің жылдам өсуі және мүмкін болатын реформалар

Бағдарламаға енгізілген түзетулердің кейінге қалдырылуы туралы жаңалық қор нарығында бірден оптимизм тудырды, бұған дәлел бола алады . Ресейдің ең ірі әзірлеушілерінің акциялары күрт өсіп, ең жоғары көрсеткіштерге жетті. Кешке қарай Samolet Group акциялары 11,3%-ға, PIK 7,1%-ға нығайды, ал LSR, GloraX және Etalon сәйкесінше 2,2%, 2,9% және 1,8%-ға өсті.

Соған қарамастан, ипотекалық секторды реформалау бойынша кең ауқымды талқылаулар жалғасуда. Үкімет Орталық банкпен және DOM.RF корпорациясымен бірлесіп, шарттарды саралау және тұрғын үй жағдайларын жақсартудың балама тетіктерін әзірлеу бойынша ұсыныстар дайындауда. Талқыланып жатқан жаңалықтардың қатарында келесі бастамалар бар:

• Жеңілдік мөлшерлемесінің қолданылу мерзімін 15 жылға дейін шектеу, содан кейін ол нарық деңгейіне көтеріледі;
• Балалар санына тікелей тәуелді болатын сараланған тәсілді енгізу;
• Астаналық аймақтарда (Мәскеу, Мәскеу облысы, Санкт-Петербург және Ленинград облысы) бір балаға 12%-дан бес және одан да көп балаға 4%-ға дейін мөлшерлемелерді белгілеу;
• Ресейдің басқа аймақтары үшін тарифтер астананың тарифтерінен 2%-ға төмен төмендетілді (2%-дан 10%-ға дейінгі диапазонда);
• Жеке тұрғын үйі жоқ балалы отбасылар үшін субсидияланатын жалға беру секторын дамыту.

Ресей банк жүйесі ипотекалық қарыздың рекордтық өсуіне тап болып отыр, деп хабарлайды РБК Scoring Bureau мәліметтеріне сілтеме жасай отырып. 2025 жылдың соңына қарай азаматтар ипотекалық төлемдерді уақытында 276 миллиард рубльге жіберіп алған. Соңғы бір жылда қарыз сомасы 76,6%-ға өсті.

Қарыздың рекордтық өсуі

Scoring Bureau мәліметтері бойынша, соңғы бір жылда төленбеген ипотекалық қарыз 115,2 миллиард рубльге өсті. Бұл көрсеткіш - жылына 50%-дан астам - 2000 жылдардың ортасында әдеттегідей болды. Қазір ұқсас динамика екінші жыл қатарынан тіркеліп отыр.

2024 жылы мерзімі өткен төлемдер көлемі 100-ден 150,4 миллиард рубльге дейін өсті. Жалпы алғанда, 2023 жылдан 2025 жылға дейін өсім 180%-ды құрады. Бұл дағдарысқа дейінгі деңгейге оралуды растайды.

Шабуылға ұшыраған аймақтар

Debt Consultant агенттігі аймақтар бойынша мерзімі өткен төлемдердің күрт өсуін тіркеді. Ең үлкен салыстырмалы өсім Тыва, Марий Эл және Қырымда байқалды. Абсолютті көрсеткіш бойынша Мәскеу облысы көш бастап тұр.

Мерзімі өткен төлемдердің ең көп көлемі:

• Мәскеу облысы — 9,7 миллиард рубль
• Мәскеу — 7,99 миллиард рубль
• Краснодар өлкесі — 7,75 миллиард рубль
• Түмен облысы — 4,8 млрд рубль
• Санкт-Петербург — 4,8 миллиард рубль

Себептері мен салдары

Finam талдаушысы Игорь Додонов бұл өсімді экономикалық жағдайдың нашарлауымен байланыстырады. Экономист Борис Грозовский 2023-2024 жылдардағы несиелік бумның салдарына назар аударады. Оның айтуынша, келісімшарт бойынша әскери қызметшілердің отбасылары белсенді түрде несие алып келеді.

Қазіргі уақытта экономика суып барады, жалақының өсуі баяулайды. Қарыз алушылар төлем қабілетін жоғалтуда. Грозовский шамадан тыс қарыз адамдарды осал етеді деп санайды: «Мұндай адамдарды тұзаққа түсіру оңай».

Вице-премьер Марат Хуснуллин «Россия 24» телеарнасына берген сұхбатында ірі дағдарыс қаупі туралы ескертті . Ол ипотекалық несие беру көлемі азайған жағдайда Ресейдің тұрғын үй құрылысы нарығы құлдырауға ұшырауы мүмкін екенін мәлімдеді

Қауіпті шегі

Хуснуллин жылдық ипотекалық несие беру көлемі кемінде 4 триллион рубль болуы керек екенін атап өтті. Ең төменгі рұқсат етілген деңгей - 4 триллион, ал оңтайлы деңгей - жылына 4-5 триллион рубль.

«Біз 2026 жылы 2025 жылмен салыстырғанда кем дегенде сонша ипотекалық несие берілгенін көргіміз келеді», - деді вице-премьер. Ол бұл көлемдерсіз құрылыс қарқынын ұстап тұру мүмкін емес екенін атап өтті.

2025 жылға арналған көрсеткіштер

Хуснуллиннің айтуынша, 2025 жылы Ресейде мыналар шығарылды:

• 912 мыңнан астам ипотекалық несие,
• жалпы сомасы 4,1 триллион рубльді құрайды,
• оның ішінде 562 мыңы жеңілдік бағдарламалары бойынша,
• 3,3 триллион рубль көлемінде.

Ең танымал бағдарлама отбасылық ипотека болды. Оның айтуынша, бюджеттен пайыздық мөлшерлемені өтеу тұрғын үй құрылысы көлемін сақтауға көмектесті.

Ресейліктердің несиеге пәтер сатып алу мүмкіндігі азайып барады.

Ұлттық несие тарихы бюросының (NBCH) баспасөз қызметінің мәліметі бойынша, 2025 жылдың сәуірінде берілген ипотекалық несиелер саны 2024 жылдың сәйкес айымен салыстырғанда 42,7%-ға төмендеді. Бұл екі есеге жуық қысқару бүкіл ипотека нарығы үшін алаңдатарлық белгі болып табылады.

Абсолютті көрсеткіш бойынша 65 200 ипотека берілді, бұл өткен жылғы 113 800 несиемен салыстырғанда. Дегенмен, 2025 жылдың наурыз айымен салыстырғанда жағдай сәл жақсырақ: 13,9%-ға өсім байқалады. Берілген несиелер көлемі де 287,3 млрд рубльге дейін төмендеді, бұл 2024 жылдың сәуір айымен салыстырғанда 41,3%-ға төмендеу. Дегенмен, бұл көрсеткіш наурыз айымен салыстырғанда 11,5%-ға өсімді көрсетеді.

Ұлттық несие тарихы бюросының маркетинг жөніндегі директоры Алексей Волковтың айтуынша, нарыққа 2024 жылдың екінші жартысында жаппай жеңілдік бағдарламаларының тоқтатылуы айтарлықтай әсер етті. Біртіндеп қалпына келу 2025 жылдың ақпан айында басталды, бірақ өткен жылғы өрлеу деңгейіне әлі де қол жеткізу мүмкін емес: «Ол өткен жылдың бірінші жартысымен салыстырғанда әлі де төмен деңгейде».

Аймақтық статистика да сұраныстың төмен екенін көрсетеді. Көшбасшылар қатарында Мәскеу (5 630 несие), Мәскеу облысы (4 070), Санкт-Петербург (2 910), сондай-ақ Тюмень облысы, Ханты-Мансийск автономиялық округі және Ямало-Ненец автономиялық округі (2 680) және Свердловск облысы (2 470) тұр.

Сарапшылар сұраныстың қалпына келіп жатқанын, бірақ өте баяу екенін және несие беру белсенділігінің жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен мемлекеттік бағдарламалардың аяқталуынан қысым көріп отырғанын атап өтті. Ипотека көпшілік үшін қайтадан қолжетімді болмай барады.

cian.ru сайтының хабарлауынша , ресейліктердің мерзімі өткен ипотекалық қарызы өткен жылы 63%-ға өсіп, рекордтық 95 миллиард рубльге жетті, деп хабарлайды «Известия» басылымы Орталық банктің деректеріне сілтеме жасай отырып.

Бұл таңқаларлық көрсеткіш тарихтағы ең жоғары көрсеткіш болып табылады, бұл қазіргі экономикалық жағдайды ескере отырып, алаңдаушылық тудырады.

Flip инвестициялық компаниясының бас директоры Евгений Шавнев төлемдердің кешіктірілуінің күрт өсуіне қарамастан, жағдай әлі де күрделі емес екенін, себебі жалпы ипотекалық портфельдегі мерзімі өткен төлемдердің үлесі 0,5%-дан аспайтынын атап өтті. Негізгі фактілер:

• Жалпы мерзімі өткен төлемдер: 95 миллиард рубль
• Биіктігі: +63%
• Портфельдегі мерзімі өткен несиелердің үлесі: < 0,5%

«Ekonomizm» Telegram арнасының қаржы сарапшысы Алексей Кричевский Cian.Journal тілшісімен әңгімесінде: «Соңғы бірнеше жылда адамдардың басқа да мәселелері болды - ағымдағы шығындарды төлеу және жайлы өмір сүру деңгейін сақтау. Кейбіреулер шетелдік компаниялардың Ресей нарығынан кетуіне байланысты шұғыл түрде жаңа жұмыс табуға мәжбүр болды. Сондықтан, жалпы алғанда, мұнда бәрі логикалық», - деп қосты. Ол былай деп қосты:

«2023 жылы жеке қарыз алушылардың да, бизнестің де көптеген бөлігі қайта қаржыландыру үмітімен несие алды. Бұл үміттер биыл үзілуі мүмкін, себебі Орталық банктің 2026 жылға дейін мөлшерлемені 19%-дан төмендетуі екіталай. Сонымен қатар, бірнеше пәтерді жеңілдікпен алған сериялық ипотека иелерін, сондай-ақ қаржы және жылжымайтын мүлік саласындағы мамандардың алдауына ұшыраған сәтсіз инвесторларды да ұмытпауымыз керек».

fam Properties компаниясының Ресей және ТМД нарықтары жөніндегі директоры Валерий Тумин де жағдайға түсініктеме беріп, мерзімі өткен қарыздың өсуі қарыз алушылардың өмір сүру жағдайларымен тікелей байланысты екенін түсіндірді:

«Кейбір қарыз алушылардың ресурстары таусылды. Бұл жеке табыстың тұрақсыздығына, жоғары инфляцияға, өмірлік басымдықтардың өзгеруіне, некеге тұруға/ажырасуға/ауру немесе қарт туысына күтім жасауға және тағы басқаларға байланысты болды. Қарызды өтеуге кедергі келтіретін мұндай өмірлік жағдайлар әрқашан болған, бірақ қазір қауіп факторлары көбірек, ал жағдайды жақсарту мүмкіндіктері аз».

Кричевский өз сөзін банктердің қиын жағдайда қалып отырғанын атап өтумен аяқтады: бір жағынан, реттеушілік шектеулер босаңсып, ипотекалық шарттарды жеңілдетуге мүмкіндік берілсе, екінші жағынан, төлемдердің кешіктірілуінің артуы және табыстың төмендеуі банктерді әлдеқайда қатаң тәуекел талдауын жүргізуге мәжбүрлеп отыр. Ол несие беру кем дегенде символикалық түрде 2-3%-ға төмендейді деп болжайды.

Ең аз бастапқы жарнамен ипотекалық несие беру Ресейдің банк жүйесіне үлкен қауіп төндіруі мүмкін, деп хабарлайды Kredcheck қызметінің негізін қалаушы Эльман Мехтиевке сілтеме жасай отырып.

Оның айтуынша, мұндай несиелер тұрғын үй сатылымының өсуін ынталандырды, бірақ қарыз алушылардың қаржылық жағдайы нашарлағандықтан, жылжымайтын мүліктің бағасы көбінесе қалған несие балансын жаппайды.

Мехтиев бұл құбылысты банктер үшін «жарқыраған бомба» деп атады, себебі несиелердің төленбеуі және кепіл құнының төмендеуі айтарлықтай шығындарға әкелуі мүмкін. Осыған қарамастан, төмен пайыздық ипотека бағдарламасы жылжымайтын мүлік нарығы мен экономикаға оң әсер етіп, бағаның өсуі аясында үй сатылымын ынталандырды.

Тәуекелдерді азайту үшін Ресей Банкі 2025 жылдың 1 қаңтарынан бастап осындай несиелерді беруді шектейтін жаңа ипотекалық несие беру стандартын енгізді. Бұл шаралар қарыз алушыларды қорғауға және банк жүйесінің ұзақ мерзімді тұрақтануын қамтамасыз етуге бағытталған.