Жылжымайтын мүлік

Ресей Қаржы министрлігі «Отбасылық ипотека» мемлекеттік бағдарламасының ағымдағы параметрлерін 2026 жылдың 1 қазанына дейін өзгеріссіз қалдыру туралы шешім қабылдады.

Бұл туралы хабарлады . Қазіргі уақытта тиісті министрліктер мемлекет басшысының тапсырмасы бойынша жеңілдікпен несие берудің жаңа параметрлерін әзірлеуді жалғастыруда. Қаржы министрлігінің ресми мәлімдемесінде: «Отбасылық ипотека бағдарламасының шарттары 1 қазанға дейін өзгеріссіз қалады. Қазіргі уақытта тиісті ведомстволар Ресей президентінің тапсырмасына сәйкес «Отбасылық ипотека» жеңілдікпен несие беру бағдарламасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеуді жалғастыруда. Сондықтан бағдарлама шарттарын өзгерту туралы шешім 2026 жылдың 1 қазанынан ерте қабылданбайды. Сол күнге дейін «Отбасылық ипотека» бағдарламасының барлық шарттары өзгеріссіз қалады», - деп атап өтті. Бұған дейін вице-премьер-министр Марат Хуснуллин оңтайлы жаңғырту нұсқасын 1 шілдеге дейін таңдау жоспарланғанын, бірақ соңғы шешім кейінге қалдырылғанын атап өткен болатын.

Қазіргі уақытта отбасылық ипотека елдегі ең кең таралған жеңілдік бағдарламасы болып қала береді. Егер мүлік 50 000-ға дейінгі халқы бар қалаларда немесе құрылыс көлемі аз аймақтарда сатып алынса, 7 жасқа дейінгі баласы, мүгедек баласы немесе екі кәмелетке толмаған баласы бар жеке тұлғаларға жылына 6%-ға дейінгі пайыздық мөлшерлемемен несие алуға болады. 2025 жылы бағдарлама салынып жатқан көп пәтерлі тұрғын үй тапшылығы бар қалалардағы бар пәтерлерді қамту үшін кеңейтілді. Дегенмен, 2026 жылдың 1 ақпанынан бастап әр отбасына екі жеңілдікпен ипотека алуға тыйым салынды, бұл жұбайлардың бірлескен қарыз алушылар ретінде әрекет етуін талап етті.

Әзірлеушілер үлесінің жылдам өсуі және мүмкін болатын реформалар

Бағдарламаға енгізілген түзетулердің кейінге қалдырылуы туралы жаңалық қор нарығында бірден оптимизм тудырды, бұған дәлел бола алады . Ресейдің ең ірі әзірлеушілерінің акциялары күрт өсіп, ең жоғары көрсеткіштерге жетті. Кешке қарай Samolet Group акциялары 11,3%-ға, PIK 7,1%-ға нығайды, ал LSR, GloraX және Etalon сәйкесінше 2,2%, 2,9% және 1,8%-ға өсті.

Соған қарамастан, ипотекалық секторды реформалау бойынша кең ауқымды талқылаулар жалғасуда. Үкімет Орталық банкпен және DOM.RF корпорациясымен бірлесіп, шарттарды саралау және тұрғын үй жағдайларын жақсартудың балама тетіктерін әзірлеу бойынша ұсыныстар дайындауда. Талқыланып жатқан жаңалықтардың қатарында келесі бастамалар бар:

• Жеңілдік мөлшерлемесінің қолданылу мерзімін 15 жылға дейін шектеу, содан кейін ол нарық деңгейіне көтеріледі;
• Балалар санына тікелей тәуелді болатын сараланған тәсілді енгізу;
• Астаналық аймақтарда (Мәскеу, Мәскеу облысы, Санкт-Петербург және Ленинград облысы) бір балаға 12%-дан бес және одан да көп балаға 4%-ға дейін мөлшерлемелерді белгілеу;
• Ресейдің басқа аймақтары үшін тарифтер астананың тарифтерінен 2%-ға төмен төмендетілді (2%-дан 10%-ға дейінгі диапазонда);
• Жеке тұрғын үйі жоқ балалы отбасылар үшін субсидияланатын жалға беру секторын дамыту.

Кейінгі жалға алу үшін тұрғын үйге инвестиция салу көбінесе ақша табудың оңай жолы сияқты көрінеді, бірақ іс жүзінде жаңадан бастаушылар үнемі айтарлықтай шығындарға тап болады.

Finance.mail.ru сайтының Prime агенттігіне сілтеме жасай отырып хабарлауынша , Rodina Group компаниясының негізін қалаушы және тең иесі Антон Винер негізгі қателіктерді ашып, аулақ болу керек мүлік санаттарын анықтады. Статистикаға сәйкес, жаңа үй иелерінің шамамен 70%-ы нақты нарық сұранысын елемей, «өздеріне ыңғайлы» тұрғын үйді таңдағандықтан, алғашқы жылында жоспарланғаннан 30-50%-ға төмен кірістілікке тап болады.

Бір талдаушы дайын емес иелердің қаржылық шығындарға қалай тап болатынын түсіндірді: «Себебі, болашақ иелер көбінесе мүлікті «ай сайынғы жалдау ақысын 12 айға көбейту» қағидаты бойынша бағалайды, тоқтап қалу кезеңдерін, салықтарды, жөндеу және қайта құру шығындарын, тұрмыстық техниканы ауыстыруды және басқа да міндетті шығындарды ескермейді. Нәтижесінде, күтілетін жылдық 10-12% нақты 4-6%-ға айналады.

Негізгі тәуекелдер: үлкен кеңістіктерден бастап ерекше орналасуларға дейін

Тар мақсатты аудиториясы бар мүліктер кірістілікке ең үлкен қауіп төндіреді. Сарапшы жалға беру бизнесі үшін қарастырылмауы керек жылжымайтын мүліктің келесі санаттарын анықтады:

• 100 шаршы метрден асатын пәтерлер. Нақты мақсатты аудиторияға (топ-менеджерлер, шетелдіктер) байланысты мұндай мүліктердің тоқтап қалу уақыты 4-6 айға жетуі мүмкін, ал таза пайда жылына 2-3%-ға дейін төмендеуі мүмкін.
• Көлік қолжетімділігі немесе инфрақұрылымы жоқ шалғайдағы тұрғын үйлер. Бастапқы төмен шығындар жалға алушыларды ұзақ іздеумен және төмен жалдау ақысымен өтеледі.
• Стандартты емес орналасуы бар кеңістіктер, соның ішінде екі деңгейлі студиялар, дөңгелек қабырғалары бар бөлмелер немесе жүруге арналған аймақтар.
• Бірінші және соңғы қабаттардағы пәтерлер (тек ерекшеліктер - көрінісі бар премиум пәтерлер).

Пайдалану кезінде қосымша қаржылық шығындар туындайды: олар бағалардың негізсіз көтерілуінен, сақтандыруға үнемдеуден, уақтылы шағын жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартудан және тоқтап қалған кезде қаржылық жастықтың болмауынан туындайды. Ақылды инвестициялар тақырыбын қорытындылай келе, Rodina Group өкілі былай деп атап өтті: «Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды оңай табыс табудың кепілдендірілген тәсілі ретінде қарастыруға болмайды. Сатып алмас бұрын үш сұраққа шынайы жауап беру маңызды: кім жалға алушы болады, нақты таза кіріс қандай болады және пәтерді қаншалықты тез сатуға болады?»

Мәскеудің сәнді жылжымайтын мүлік нарығында жеке су құбырлары бар жаңа салынған үйлердің бағасы рекордтық деңгейге көтерілді.

бағасы 4,8 миллиард рубль болатын бірегей екі деңгейлі мүліктің қолжетімділігі туралы хабарлайды . Сарапшылардың бағалауы бойынша, бұл учаске қазіргі уақытта Мәскеудің жаңа ғимараттарындағы жеке бассейнмен жабдықталған пәтерлер арасындағы ең қымбат ұсыныс болып табылады.

Бұл кең 664 шаршы метрлік пәтер беделді тарихи Якиманка ауданында орналасқан. Болашақ үй иелері Кремльден 10 минуттық жаяу жерде болады. Үйдің негізгі дизайн ерекшелігі - ауданы 32,2 шаршы метр болатын жеке оқшауланған бассейн. Сарапшылар мұндай инженерлік шешімдер астананың сәнді бастапқы тұрғын үй нарығында өте сирек кездесетінін атап өтеді.

Тұрғын үй Музеон саябағына жақын жерде салынған заманауи кешеннің 13-қабатында орналасқан. Пентхаус ішкі әрлеусіз сатылуда, бұл сатып алушыға кеңістікті ұйымдастыруда толық еркіндік береді. Панорамалық терезелерден Мәскеудің негізгі көрікті жерлері - Мәскеу Кремлі мен Құтқарушы Мәсіхтің соборының кедергісіз көрінісі ашылады.

Жертөленің ішкі құрылымы келесі элементтерден тұрады:

• Бес бөлек жатын бөлме, әрқайсысының өз жуынатын бөлмесі және киім ауыстыратын бөлмесі бар;
• Арнайы жұмыс алаңдары және жеке спортзал;
• Орталық тұрғын ауданы 121 шаршы метр;
• 250 шаршы метрлік ашық, пайдалануға жарамды шатырлы терраса, демалыс аймақтарын, гриль жабдықтарын және ыстық тамақтанатын барды орналастыруға арналған.

Старопетровский проездінде төрт бионикалық зәулім ғимараттан (13-тен 38 қабатқа дейін) тұратын жаңа футуристік кешеннің құрылысы Ресейдің дамуындағы заманауи қаржыландыру модельдерін талдаудың өкілдік мысалы болып табылады.

Жоба классикалық банктік бірлескен қаржыландыру құралдарын да, күрделі ұжымдық инвестициялау тетіктерін де біріктіреді, бұл оның негізгі қаржылық бенефициары - ВТБ тобының балансын ауқымды түрде өзгерту аясында жүзеге асырылады.

Жобаның құнын және шығын құрылымын бағалау

Сарапшылар Войковская метро станциясының маңындағы жобаға салынған жалпы инвестицияның көлемін 16,5-тен 22 миллиард рубльге дейін. Жобаны қаржыландыру екі негізгі бағытқа бөлінген:

1. Кіру ақысы (бірігу және сатып алу және жер капиталы): 2024 жылы Gals-Development әзірлеушісі 15 000 шаршы метр аумақты алып жатқан қолданыстағы Старопетровск Атриум бизнес орталығын және оған іргелес 1,7 гектар жер телімін сатып алды. Сарапшылар мәмілені 1,5-2 миллиард рубльге. Бұл сатып алу учаскені және бос тұрған іргелес учаскені бірыңғай құрылыс алаңына біріктіруге мүмкіндік берді.
2. Күрделі құрылыс шығындары (КҚШ): Нарық талдаушыларының пікірінше, ортақ стилобатпен біріктірілген төрт биік мұнараны тікелей салу үшін қосымша 15-20 миллиард рубль. Жоғары құны бионикалық стильдің күрделі сәулеттік және инженерлік шешімдеріне (толқын тәрізді қасбеттер, тік бұрыштардың болмауы және алтын сәндік элементтерді пайдалану) байланысты.

Қаржыландыру көздері және капитал құрылымы

Жоба толығымен Ресейдің ірі банк жүйесін дамыту бағдарламасы аясында жүзеге асырылуда. Тұрақты қаржыландыру үш негізгі көздің синергиясымен қамтамасыз етіледі:

• Жабық пайлық қор құралдары және аналық капитал: Hals-Development Group икемді меншік құрылымын пайдаланады — компания өзінің перспективалы активтерін жабық біріккен пайлық инвестициялық қорлар (атап айтқанда, «Әзірлеуші ​​активтері» жабық пайлық қоры) арқылы басқарады. Бұл оған активтерді шамадан тыс нарықтық тәуекелдерден қорғай отырып, бас портфолиосы ВТБ Банкінен өтімділіктің айтарлықтай көлемін тиімді түрде біріктіруге мүмкіндік береді.
• Ішкі пайданы қайта инвестициялау: Әзірлеуші ​​компанияның әртараптандырылған портфолиосы және 3,9 миллион шаршы метрден асатын жер банкі бар. Компанияның жоғары операциялық айналымы (мысалы, «Искра-Парк» аралас мақсаттағы кешені және элиталық «Пекин Гарденс» тұрғын үй кешені сияқты ірі жобаларды сату және ұзақ мерзімді жалға берудегі табысты тәжірибесі) таза пайданың тұрақты ағынын тудырады, оның бір бөлігі жаңа коммерциялық орталықтарды салуға қайта инвестицияланады.

Макроэкономикалық контекст және инвестициядан бас тарту тәуекелдері

Бұл жобаның ең маңызды стратегиялық аспектісі - оның белсенді кезеңі ВТБ тобының Hals-Development компаниясынан толығымен шығу туралы шешімімен тұспа-тұс келді. Бұл ірі даму активін сату 2026 жылдың мамыр айына жоспарланған.

Бұл қадамның қаржылық логикасы реттеуші талаптарға негізделген: банк 2027 жылдың 1 сәуірінде күшіне енетін Ресей Орталық банкінің қатаң ережелерін күту үшін негізгі емес иммобилизацияланған активтерден балансын жүйелі түрде тазартып жатыр.

ВТБ басшылығының айтуынша, бұл шығу қаржы тобының пайда мен шығын туралы есебіне айтарлықтай теріс әсер етуден аулақ болу үшін құрылымдалған. Сонымен қатар, Старопетровский проездінде салынып жатқан кешен үшін қаржыландырудың жеткіліксіз болу қаупі минималды болып қала береді: холдингтік компания жүйелік әзірлеуші ​​ретінде жұмысын жалғастыра береді, ал ВТБ жоба аяқталғанға дейін барлық міндеттемелердің орындалуына кепілдік бере отырып, негізгі қаржылық серіктес ретіндегі рөлін сақтайды.

Беларусьтің Дятлово қаласындағы тарихи Радзивилл сарайы аукционда шамамен 2300 ресей рубліне тең 90 беларусь рубліне сатылып, осы бірегей сәулет ескерткішінің көпғасырлық тарихында жаңа тарау ашты.

бұл ерекше келісім туралы хабарлады . 2010 жылдан бері бос тұрған және тозығы жеткен ежелгі мүліктің иесі Татьяна есімді Ресей азаматы болды. Жаңа иесі тілшілерге мұндай мүлікті сатып алу оның көптен бергі арманы болғанын айтып, «Әрбір қыз өз сарайы бар ханшайым болуды армандайды» деп қосты. Инвестор сатып алынған кешенді заманауи апарт-отель, фуд-корт және интерактивті мұражай кеңістігін қамтитын ауқымды туристік жобаны дамыту үшін пайдалануды жоспарлап отыр.

Магнаттың резиденциясынан стоматологиялық клиникаға дейін: ғимараттың ғасырлар бойғы шежіресі

Аукционға қойылған мүлік ресми түрде II санаттағы тарихи және мәдени ескерткіш ретінде танылды. Сақталған тас ғимараттың құрылысы шамамен 1751 жылы, әйгілі итальяндық сәулетші Доменико Фонтананың жобалары бойынша басталды.

Дегенмен, жергілікті мұражай директоры түсіндіргендей, бұл жердің тарихи тамыры өткенге тереңірек кетеді:

«Сарай Доминик пен Николай Фаустин Радзивиллдің қаражатына салынған. Бірақ бұл даулы, себебі XV ғасырда мұнда сарайдың (тас немесе ағаш) болғаны туралы дәлелдер бар. Оны ежелгі Кежгайл отбасының мүшелері Гезгала жерінде салған, бірақ крестшілер шабуыл жасап, оны өртеп жіберген, ал Кежгайлдар өз сарайларын осында, Дятловоға көшірген».

Соңғы ғасырда бұрынғы магнаттың резиденциясының функционалдық мақсаты күрт өзгерді. Жылдар бойы бұл қабырғалар келесідей қызмет етті:

• Жалпы білім беретін мектеп;
• Қыздарға арналған әлеуметтік баспана;
• Әскери және азаматтық ауруханалар;
• 1938 жылдан 2010 жылға дейін осы жерде орналасқан қалалық стоматологиялық клиника.

Ресейлік инвесторлар үшін екінші әрекет

Дятлово аудандық атқару комитеті қараусыз қалған ғимаратты он бір жыл бойы коммерциялық мақсатта пайдалануға қайтаруға тырысып келеді. Бұрынғы ғимарат алғаш рет 2015 жылы аукционға қойылған, бірақ ешқандай ұсыныс түскен жоқ.

2022 жылы жергілікті билік екінші рет әрекет жасап, жер телімін іс жүзінде бірдей символикалық бастапқы бағамен – 96 беларусь рублімен сатуға қойды. Сол кезеңде жеңімпаз саудагер Ресей Федерациясынан келген кәсіпкер болды, бірақ сәулет ескерткішін қалпына келтіру және консервациялау бойынша қатаң инвестициялық міндеттемелерді орындамағандықтан, мүлік оның бақылауынан тәркіленіп, ауданның муниципалдық меншігіне қайтарылды. Енді жергілікті әкімшілік жаңа иесі тарихи аймақты қалпына келтіруді аяқтай алады деп үміттенеді.

2026 жылы халықаралық тұрғын үй нарығы ақыры «теңіз жағасындағы үйді» іздеуден күрделі инвестициялық құралға айналды, мұнда тұратын елді таңдау нақты мүлікті таңдаудан басым болады.

Халықаралық тұрғын үй нарығы 2026 жылы толықтай трансформациядан өтті: «теңіз жағасындағы саяжай» сатып алу күрделі есептеуге жол берді, мұнда юрисдикцияны таңдау мүліктің өзін таңдаудан маңыздырақ. пікірінше , Еуропа нарығы рекордтар орнатуды жалғастыруда: Испанияда бағалар 15,3%-ға, ал Грецияда 8%-ға өсті.

Әлемдік нарықтарды бағалау критерийлері

Объективті салыстыруды қамтамасыз ету үшін аналитиктер инвестициялардың табысын анықтайтын жеті негізгі параметрді пайдаланады:

• Бір шаршы метрдің бағасы және кіру шегі: Грузияда 800 еуродан БАӘ-де 5000 еуроға дейін.
• Жалға алу кірістілігі: Грузия (7,4%) және Түркия (7,3%) көш бастап тұр.
• Салық ауыртпалығы: БАӘ-де 0%-дан Еуропада жалпы шығындардың 15%-ына дейін өзгереді.
• Құқықтық режим: толық меншіктегі (еркін иелену) аймақтардың болуы және ұзақ мерзімді жалға алу аймақтарының болуы.
• Тұруға рұқсат және азаматтық: Алтын виза және паспорт бағдарламаларының шарттары.
• Өтімділік: нысанды қайта сату жылдамдығы.
• Өмір сүру сапасы: инфрақұрылым, климат және медицина.

1. Еуропалық вектор: Испания, Греция және Португалия

2025 жылдың сәуірінде Испанияның Алтын визасы алынып тасталғаннан кейін, назар Цифрлық көшпенді визасына ауысты.

Испания ең жетілген нарық болып қала береді, шаршы метрдің орташа бағасы 2517 еуроға жетті. Айта кету керек, «Алтын виза» 2025 жылдың 3 сәуірінде жойылды, ал тұруға рұқсат енді тек цифрлық көшпенді визалары арқылы немесе бай адамдар үшін ғана қолжетімді. Сонымен қатар, Греция инвестициялық бағдарламаларын сақтап, үш деңгейлі кіру жүйесін ұсынады: коммерциялық мүлік үшін 250 000 еуродан бастап Афины мен Миконос сияқты негізгі орындарда 800 000 еуроға дейін. Португалия 2023 жылы тұруға рұқсат беру бағдарламасын тоқтатқанына қарамастан, салаға рекордтық 3,9 миллиард еуро инвестиция салды, «ЕО-дағы ең қауіпсіз елдердің бірі» болып қала берді.

2026 жылғы үрдістер: Энергия тиімділігіне баса назар аудару. А класы бойынша сертификатталған ғимараттар 20%-ға қымбатырақ, бірақ ЕО-дағы олардың меншік салығы қазір ескі ғимараттарға қарағанда 30%-ға төмен.

1.1 Испания: Алтын визалардан цифрлық көшпенділерге дейін

2025 жылы «Алтын визаларды» (500 000 еуро инвестицияға арналған тұруға рұқсат) ресми түрде алып тастағаннан кейін, Испания таланттарды тартуға қайта назар аударды.

• Заңдастыру стратегиясы: Негізгі жол - Digital Nomad Visa. Сіз кез келген құнды мүлікті сатып ала аласыз, бірақ тұруға рұқсат алу үшін шетелден табысыңызды растайтын құжат (әр өтініш беруші үшін 2800 еуродан бастап + отбасы мүшесі үшін шамамен 1000 еуро) маңызды.
• Нарық ерекшеліктері: ЕО-ның жаңа қоршаған ортаны қорғау ережелері 2026 жылы күшіне енді. Егер сіз энергия тиімділігі төмен (E, F, G) мүлік сатып алсаңыз, жалдау ақысын үкімет белгілеген шектен жоғары көтере алмайсыз.
• Транзакциялық шығындар: шолудағы ең жоғарысы – 12%-ға дейін (ЖТС салығы, нотариус, тіркеуші).
• Пайдалылық: Мадрид пен Валенсияда жылына 4–5%.

1.2 Греция: Алтын виза алудың соңғы мүмкіндігі

Грекия тұрғын үй сатып алу мен тұрақты тұру арасында тікелей байланысты сақтап қалған санаулы ЕО елдерінің бірі болып қала береді.

• Үш деңгейлі жүйе: 1. 250 000 еуро — коммерциялық мүлікті тұрғын үйге айналдыру (2026 жылға арналған жаңа үрдіс). 2. 400 000 еуро — сұранысы төмен аймақтарда сатып алу. 3. 800 000 еуро — Афины, Салоники, Миконос және Санторини.
• Артықшылықтары: Тұрақты тұру бірден 5 жылға беріледі және Шенген аймағында визасыз саяхаттау құқығын береді.
• Кемшіліктері: Мүлікке меншік салығы (ENFIA) және мүлікті өтімді күйде ұстау міндеттемесі.

2. Балама хабтар: Түркия, БАӘ және Грузия

Түркия 400 000 АҚШ доллары көлеміндегі инвестицияларға толық азаматтық ұсынатын жалғыз ел болып қала береді, дегенмен мүлік кем дегенде үш жыл бойы иелікте болуы керек. БАӘ инвесторларды табыс салығынан босату арқылы тартады, бірақ сарапшылар нарықтың циклділігі туралы ескертеді: «алдыңғы циклдарда 20-30% түзетулер болды». Ал Грузия қолжетімділік бойынша көшбасшы болып шықты: ең аз 30 000 еуро бюджетімен инвесторлар 7,42%-ға дейін кіріс ала алады, ал блокчейн тізілімі арқылы мүлікті тіркеу «алаяқтықты азайтады».

2.1 Түркия: кілт тапсыру азаматтық

Бағалардың өсуіне қарамастан, Түркия инвестиция арқылы 6-8 ай ішінде паспорт алуға болатын жалғыз ел болып қала береді.

• Бастапқы сома: $400,000. Маңызды: мүлікті мемлекеттік сарапшының бағалауы осы сомаға сәйкес келуі керек.
• Шарты: 3 жылға сатуға тыйым салу. 2026 жылы түрік лирасы тұрақсыз болып қала береді, сондықтан шетел валютасының кірісі көбінесе ішкі инфляциямен «жұтып» қалады.
• Ұсыныс: Астанаңызды сақтап қалу үшін Стамбұлды (еуропалық бөлігі) немесе Бодрумды таңдаңыз. Анталия жағалауы көптеген нұсқаларға толы.

2.2 БАӘ: Салық панасының қызып кету белгілері бар

2026 жылы Дубай мен Абу-Даби негізгі қаржы орталықтары болып қала береді, бірақ инвесторлар сақ болулары керек.

• Виза беру: 205 000 АҚШ долларынан бастап дайын мүлік сатып алу 2 жылдық тұрғын визасын алуға құқық береді, ал 545 000 АҚШ долларынан бастап 10 жылдық «Алтын виза» алуға құқық береді.
• Салықтар: жалдау табысынан 0% және қайта сатудан 0%. Жалғыз негізгі төлем - сатып алу кезіндегі 4% DLD комиссиясы.
• Тәуекелдер: Нарық 2026 жылы ұсыныстың шыңына жетеді. Сарапшылар жаппай нарық сегментінде бағаның тұрақтануын болжайды, сондықтан сарапшылар тек бірегей брендті тұрғын үйлерге инвестиция салуға кеңес береді.

2.3 Джорджия: Блокчейн және инвестициядан жоғары кірістілік

Грузия бизнес жүргізудің және мүлікті тіркеудің оңайлығы бойынша көшбасшы болып табылады.

• Заңдылық: Барлық транзакциялар блокчейн тізілімінде тіркеледі. Әділет үйінде тіркеу 15 минутты алады.
• Инвестиция: Тұруға рұқсат алу үшін 100 000 АҚШ долларынан бастап. Дегенмен, қарапайым жалдау табысы үшін сіз 35 000–40 000 АҚШ доллары аралығындағы сомамен кіре аласыз (Батумидегі пәтерлер).
• Табыстылық: Мүлік салығының болмауына (табыс белгілі бір шегіне дейін) және туристер ағынының жоғары болуына байланысты жылына нақты 7–9%.

3. Азиялық экзотика және тәуекелдер

Тайланд пен Бали аралдары қысқа мерзімді жалдау бойынша жоғары кірістілік ұсынады (10%-ға дейін), бірақ елеулі заңды шектеулер қояды. Шетелдіктер жерді тікелей иелене алмайды, жалға алу құқығын пайдалана алмайды немесе компания арқылы сатып ала алмайды. Балиде «жергілікті нотариус пен меншік құқығын растау міндетті» және Пхукет нарығы тұрақты туристік ағымға өте тәуелді, бұл мұндай инвестицияларды еуропалық немесе араб нарықтарына қарағанда қауіпті етеді.

3.1 Индонезия (Бали): Ұзақ мерзімді жалға алу үшін жұмақ

2026 жылы Бали екі таңбалы кіріс іздейтін инвесторлар үшін «Меккеге» айналды.

• Меншік құқығы: Шетелдіктер жалға алу (мерзімін ұзарту мүмкіндігімен 25-50 жылға жалға алу). Меншік құқығы тек заңды тұлға құру (PT PMA) арқылы ғана қолжетімді, бұл үшін кемінде 650 000 АҚШ доллары көлеміндегі капитал қажет.
• ROI (Өтемақы): Жыл бойы маусымның арқасында Кангу немесе Улуватудағы жылжымайтын мүлік жылына 12-15%-ға дейін кіріс әкеледі.
• Бір нюанс: Ылғалды климатқа байланысты ғимараттардың тозуы жоғары. 5-7 жылдан кейін ғимаратқа күрделі жөндеу қажет болады, бұл қаржылық модельде ескерілуі керек.

Стратегияларды қорытынды салыстыру

2026 жылы көшіп баратын немесе инвестиция салатын елді таңдау жеке қалау мәселесі болудан қалды және заң, қаржы және технология тоғысындағы стратегиялық жоспарлау жаттығуына айналды. Блокчейн тізілімдері мен бірыңғай сәйкестік стандарттарының арқасында жаһандық жылжымайтын мүлік нарығы ашық бола түсті, бірақ сонымен бірге ол талапшыл бола бастады. Бүгінгі инвестор үш негізгі факторды ескеруі керек:

1. Заңдастыру: Тұру құқығы (көшпенді визалары немесе инвестициялар арқылы) шаршы метрге иелік етуден гөрі маңыздырақ.
2. Тұрақтылық: Еуропадағы тұрғын үйдің энергия тиімділігі сіздің салық ауыртпалығыңызға және мүліктің болашақ өтімділігіне тікелей әсер етеді.
3. Қаражаттың шығу тегі: Ашық капитал тарихы кез келген мәмілеге міндетті түрде кіру билеті болып табылады.

Грузияның тұрақты табысын, Түркияның төлқұжат әлеуетін немесе Испанияға көшуді таңдасаңыз да, есте сақтау маңызды: 2026 жылы мүмкіндіктер терезесі тез жабылып келеді. Иммиграциялық ережелер қаталданып, капиталға қойылатын талаптар артып келеді.

Келесі қадамыңыз: Мүлікті брондамас бұрын, тәуелсіз заңдық аудит жүргізіп, сәйкестік құжаттарының пакетін дайындаңыз. Бүгінгі шындықта сәтті көшу билет сатып алудан емес, қаржылық базаны дұрыс дайындаудан басталады.

Сіздің мақсатыңыз	Ұсынылған ел	Неліктен?
Алты ай ішінде төлқұжат	Түркия	Азаматтыққа жетудің ең жылдам жолы.
Еуропалық тұрақты тұру	Греция	Бүкіл отбасы үшін кепілдендірілген мәртебе.
Қашықтан жұмыс істеу	Испания	«Көшпенділер» үшін ең жақсы инфрақұрылым.
Ең жоғары табыс	Бали / Джорджия	Жылдам өтемақы (10 жылға дейін).
Капиталды сақтау	БАӘ	Тұрақты валюта (дирхам долларға байланған).

2026 жылғы әлем жаңа ережелер бойынша ойнауға дайын адамдар үшін ашық болып қала береді. Болашағыңызға саналы түрде инвестиция салыңыз.

Latvian Public Media порталының хабарлауынша, Латвия Сеймі Ресей мен Беларусь азаматтарына елде жылжымайтын мүлік сатып алуға тыйым салатын заң қабылдады.

Шешім 19 маусымда үшінші оқылымда мақұлданды.

Тыйым тек жеке тұлғаларға ғана емес, сонымен қатар мүлкінің 25%-дан астамы Ресей немесе Беларусь азаматтарына тиесілі компанияларға да қолданылады. Ерекшеліктер тек туыстарынан мұраға алуға және жалғыз тұрғын үйін сатып алуға рұқсаты бар тұрақты тұруға рұқсаты барларға ғана қатысты.

Заң кері күшіне енбейді — қолданыстағы мәмілелер күшінде қалады. Дегенмен, кейбір санаттар үшін, тіпті коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін де жаңа сатып алуларға тыйым салынады.

Мұндай күрт қадамның себептері заң жобасының өзінде түсіндірілген: шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуы «әскери емес ықпал құралы» және «гибридті соғыс» деп аталатын элемент болып саналады. Депутаттар сонымен қатар «Ресей азаматтарының қатысуын Мәскеу соғыс бастау үшін сылтау ретінде пайдаланғанын» атап өтті.

Осылайша, Латвия билігі тұрғын үйге салынған инвестицияларды ұлттық қауіпсіздікке төнетін қатермен теңестірді. Ресей мен Беларусь азаматтары қазір «қалаусыз сатып алушылар» болып саналады, тіпті өз үйлерін сатып алуға келгенде де.

«Ведомости» басылымының хабарлауынша , Санкт-Петербург пен Мәскеу жаңа сәнді ғимараттардың бағасының өсуі бойынша әлемде көшбасшы орындарға ие болды

Ресей қалаларындағы сәнді жылжымайтын мүлік бағаларының динамикасы

NF Group консалтингтік фирмасының Knight Frank компаниясының The Wealth Report 2025 есебіне сүйене отырып жасаған есебіне сәйкес, Санкт-Петербург жаһандық рейтингте алдыңғы жылмен салыстырғанда бір сатыға жоғарылап, көш бастады. 2024 жылы қаладағы сәнді тұрғын үйлердің бағасы 25,8%-ға өсіп, шаршы метріне 790 000 рубльді құрады. Мәскеу екінші орынды иеленді: сәнді жаңа ғимараттардың бағасы 20,5%-ға өсіп, шаршы метріне 1,95 миллион рубльді құрады. Салыстырмалы түрде, 2023 жылы Ресей астанасы 19-шы орында болды

Халықаралық жағдай және басқа қалалардың позициялары

Сеул де бағалардың 18,4%-ға өсуімен алғашқы үштікке енді. Еуропадағы ең жылдам дамып келе жатқан сәнді жылжымайтын мүлік нарығы Грекияның Корфу аралы болды, ол Мехико қаласы мен Аспенмен бірге 8,9%-дық өсу қарқынымен сегізінші орын алды

• Мәскеу Еуропадағы сәнді тұрғын үйлерді жалға алу бойынша ең қымбат қалаға айналды
• «Бірінші сынып» сериалының трейлерінде достар балалары үшін элиталық мектептегі орын үшін бәсекелеседі
• Бай ресейліктер Ұлыбританиядағы сәнді мүліктерін Дубайдағы үйлерге айырбастауға тырысуда
• «Элиталық» тыңайтқыш: Украина Қарулы Күштері жойылған ресейлік генералдардың тізімін жариялады
• Ұсыныс теңізі, сұраныс жоқ: Белгородта неге сәнді жылжымайтын мүлік сатылмайды

Ресейдегі бағаның өсуіне әсер ететін факторлар

NF Group серіктесі Андрей Соловьев Ресей қалаларындағы сәнді пәтерлерге деген сұраныстың артуы экономикалық тұрақсыздықпен байланысты екенін атап өтті. 2024 жылы Мәскеуде шамамен 1900 сәнді пәтер мен люкс нөмірлер сатылды, бұл 2023 жылмен салыстырғанда 39%-ға көп. Санкт-Петербургте сатылым 56%-ға өсіп, 535 лотқа жетті

Калинка экожүйесінің негізін қалаушы Екатерина Румянцева санкциялар, валюта бағамдарының ауытқуы және геосаяси шиеленіс жағдайында сәнді жылжымайтын мүлік инвестиция салу және капиталды сақтау үшін тұрақты актив ретінде қарастырылатынын атап өтті

Сәнді тұрғын үй нарығының трендтері мен перспективалары

Бұрын, 2023 жылдың нәтижелері бойынша, Санкт-Петербург әлемдік рейтингте бағаның 16,9%-ға өсуімен екінші орынды иеленді, ал Маниладан (Филиппин) 26,3%-ға өсіммен кейін қалды. Сол кезде Мәскеу бағаның 6,4%-ға өсуімен 19-шы орында болды. Бұл үрдіс Ресейдің ірі қалаларында сәнді жылжымайтын мүлікке қызығушылықтың артып келе жатқанын көрсетеді.

Сіз не ойлайсыз?

Мәскеудегі сәнді тұрғын үйлердің бағасы жыл сайын 21%-ға өсіп, Лондон мен Париждегі деңгейге жетті, ал жаңа ғимараттардың ауданы 10-15%-ға азайды, деп хабарлайды Lenta Bloomberg агенттігіне сілтеме жасай отырып.

Сәнді пәтерлер – астана үшін жаңа «қауіпсіз баспана»

Шетелдік инвестицияларға салынған санкциялар мен шектеулерге байланысты бай ресейліктер өз еліндегі жылжымайтын мүлікке белсенді түрде инвестиция салуда. 2024 жылы шаршы метріне 1,95 миллион рубль және одан жоғары бағамен сатылатын сәнді пәтерлердің сатылымы 40%-ға өсті, ал бағалар 21%-ға өсті.

«Калинка экосистемасы» агенттігінің негізін қалаушы Екатерина Румянцеваның айтуынша, шетелде ресейліктерге қойылатын шектеулер күшейтілгендіктен, Ресей капиталы елге оралуда. Intermark компаниясының басқарушы серіктесі Дмитрий Халиннің айтуынша, ірі өнеркәсіптік компаниялардың иелері, топ-менеджерлер, IT мамандары және шоу-бизнес жұлдыздары сәнді пәтерлердің негізгі сатып алушыларына айналды.

Жаңа пәтерлер көлемі жағынан кішірек, бірақ әрлеуі бар

2024 жылы Мәскеудегі жаңа ғимараттардағы пәтерлердің орташа көлемі 9-14%-ға азайды. айтуынша , мүлік класына байланысты өзгерістер келесідей болды:

• Эконом-клас – орташа есеппен 38 шаршы метр (минус 9%).
• Ыңғайлылық класы – 43 шаршы м (минус 12%).
• Бизнес-класс – 50 шаршы м (минус 14%).
• Премиум класты пәтерлердің ауданы 1%-ға өсіп, 74 шаршы метрге жеткен жалғыз сегмент.

Бөлмелер саны өзгеріссіз қалды, бірақ әрленбеген пәтерлердің үлесі 58%-ға дейін төмендеді, ал әрленген нұсқалар саны 12%-ға өсті. Эконом-кластағы пәтерлер негізінен әрленген, бизнес-кластағы пәтерлер алдын ала әрленген, ал жайлылық кластағы пәтерлер дизайнерлік пәтерлер болып табылады.

Мәскеу жылжымайтын мүлік нарығы жаңа шындықтарға бейімделуді жалғастыруда: сәнді шаршы метрлер қымбаттап барады, ал жаппай нарық сегменті сатып алушылар үшін ықшам және қолжетімді бола түсуде.

Санкциялардың құрсауында: есептегіштер аз, бағалар жоғары

Санкциялар мен экономикалық оқшаулануға байланысты ресейліктер енді шетелде мүлікті еркін сатып ала алмайды, сондықтан бай адамдар Мәскеудегі сәнді тұрғын үйлерге инвестиция сала бастады. Бұл бағаның өсуіне әкелді – астанадағы пәтерлердің бағасы қазір Лондон мен Париждегідей қымбат. Сонымен қатар, құрылыс материалдары қымбаттап, жаппай тұрғын үй құрылысы қымбаттады.

Пайданы сақтап қалу үшін құрылыс салушылар жаңа пәтерлердің көлемін азайта бастады. Орташа есеппен эконом және бизнес-класты тұрғын үйлер 10-15%-ға қысқарды, бірақ бағалар төмендеген жоқ. Сатып алушыларға бағаны төмендету үшін аз шаршы метр, бірақ интерьері аяқталған үйлер ұсынылуда.

Жаңадан салынған үйлер нарығы бұрын бәсекеге қабілетті болған, бірақ қазір құрылыспен тек ресейлік компаниялар айналысады және шарттарды өздері белгілейді. Бұл пәтерлердің барған сайын ықшамдалатынын және бағалардың өсетінін білдіреді. Санкциялар күшінде болғанша, «тұрғын үйдің жойылуы» және жылжымайтын мүлік бағасының өсуі нарықтың негізгі қиындықтары болып қала береді.

Ресейдің алғашқы жасанды аралының құрылысы Сочиде 2026 жылы басталады, деп хабарлайды Island First Corporation компаниясының басқарушы директоры Булат Шакировқа сілтеме жасай отырып. 1 триллион рубльдік жоба 2031 жылға қарай аяқталуы керек.

Жасанды арал 50 гектар аумақты алып жатыр, ал жалпы құрылыс аумағы 1,5 миллион шаршы метрден асады. Жоспарларға пәтерлер, қонақ үйлер, спорттық және мәдени нысандар, стадиондар, Қара теңіз зерттеу орталығы және IT кластерін салу кіреді. Жоба 1 миллиард рубльден астам салық түсіріп, 10 000 жұмыс орнын ашады деп күтілуде.

Жоба 2008 жылы ұсынылған және Владимир Путин мақұлдаған «Федерация аралы» тұжырымдамасына негізделген. Алайда, бұл бастама Сочидің бас жоспарына сәйкес келмеді және кейінге қалдырылды. Енді билік бұл идеяны қайта жандандырып, құрылыс алаңы ретінде Мацеста ауданының қарама-қарсы суларын таңдады.

Жергілікті тұрғындар құрылыс перспективаларына күмәнмен қарайды. Экологтар жобаның қоршаған ортаға кері әсерінен қорқады. Сонымен қатар, билік Мацеста аймағында төтенше жағдай жарияланған көшкіннің салдарын жоюды жалғастыруда.