Сарапшылармен бірлесіп, біз қай елдерде ең арзан ипотека бар екенін және олардың ресейліктер үшін қолжетімді екенін талқылаймыз.
Ресейдегі ипотекалық мөлшерлемелер қазіргі уақытта тарихи тұрғыдан төмен деңгейде. Бұған Орталық банктің жұмсақ ақша-несие саясаты (реттеуші соңғы отырысында мөлшерлемені төмендетуді тоқтатты) және жеңілдікті несие беру бағдарламалары ықпал етті. Мысалы, жаңа пәтерлерді енді жылына 5,9%-дан басталатын мөлшерлемелермен сатып алуға болады.
Осыған қарамастан, Ресей ипотекасы еуропалық елдермен салыстырғанда қымбат болып қала береді. Еуропада тұрғын үй несиелері бойынша пайыздық мөлшерлемелер орташа есеппен 2-3% құрайды. Ресейде қазіргі уақытта бұл мөлшерлемені тек Қиыр Шығыс ипотекасы ғана ұсынады.
Сарапшылармен бірлесіп, біз қай елдерде ең арзан ипотека бар екенін және олардың шетелдіктерге, әсіресе ресейліктерге қолжетімді екенін талқылаймыз.
Еуропадағы ипотека: мөлшерлемелер мен шарттар
Еуропадағы ең төменгі ипотекалық мөлшерлемелер Германияда, Испанияда және Ұлыбританияда. Тұрғын үй несиелері көптеген еуропалық елдерде шетелдіктерге қолжетімді. «Ресейлік мүлік сатып алушылар арасында танымал елдердің ішінде Германия, Финляндия және Испанияда ең төменгі мөлшерлемелер бар - мұнда несие тарихы жақсы қарыз алушы жылына 1-2% күте алады. Италияда, Чехияда және Словенияда сәл жоғары, бірақ әлі де төмен мөлшерлемелер бар - 2-3%, ал Черногория мен Латвияда салыстырмалы түрде жоғары мөлшерлемелер бар - 4-6%», - деді Prian.ru талдаушысы Анастасия Фалей.
Еуропадағы көптеген тұрғын үй несиелері Еуропалық банкаралық ұсыныс мөлшерлемесі Euribor-мен байланысты өзгермелі мөлшерлемелермен беріледі. Соңғы кездері ол үнемі төмендеп келеді, бұл ипотеканы арзандатады. Ипотекалық мөлшерлемелер әр түрлі қарыз алушылар мен әр түрлі мүлік үшін айтарлықтай өзгеруі мүмкін - әрбір жағдай жеке бағаланады. Дегенмен, олар әдетте 3%-дан аспайды.
Еуропалық банктердегі ипотека шарттары Ресейдегіге ұқсас. Мысалы, мұндай несие алу үшін алғашқы жарна қажет. Бұл сома мүлік құнының 20%-дан 50%-ға дейін өзгереді және мүліктің сапасы мен қарыз алушының сенімділігіне байланысты. Еуропалық банктер қарыз алушылардың несие тарихын, ағымдағы табысын, кепілдің болуын, сондай-ақ мүліктің өзін – оның өтімділігін, нарықтық құнын және болашағын мұқият тексереді.
«Мысалы, Германия мен Словенияда шағын қалада бар үйді сатып алу үшін 50 000 еуродан гөрі, он жылдық жалдау шартымен табыс әкелетін коммерциялық мүлікті сатып алу үшін салыстырмалы түрде үлкен соманы, мысалы, 500 000 еуроны қарызға алу оңайырақ. Айтпақшы, көптеген инвесторлар банктің бағалауын сигнал ретінде пайдаланады: егер банк орташадан нашар несие шарттарын (жоғары бастапқы жарна немесе пайыздық мөлшерлеме) ұсынса, бұл мүлікте күрделі тәуекелдерді анықтағанын білдіреді», - деп атап өтті Анастасия Фалей.
Ипотека алумен байланысты қосымша шығындар да бар, соның ішінде несие желісін ашу, қосымша комиссиялар және сақтандыру. Банктер міндетті сақтандыру және несие беру үшін комиссиялар арқылы тәуекелдерін азайтады. Нәтижесінде, ипотеканы пайдалану сатып алушының шығындарын мүлік бағасының 1-2%-ына арттырады.
Ресейліктер Еуропада ипотека ала ала ма?
Ресей азаматтары, жергілікті тұрғындар сияқты, шетелде мүлік сатып алғанда ипотекалық бағдарламаларды пайдалана алады. Ресейліктер көбінесе Германияда, Чехияда және Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін несиелерді пайдаланады. Жергілікті банктер резидент еместермен жұмыс істейді, бірақ талаптар жоғарырақ және шарттар нашар. Ресейліктер үшін пайыздық мөлшерлемелер әдетте жергілікті тұрғындарға немесе тұруға рұқсаты бар шетелдіктерге қарағанда 1-2%-ға жоғары және олар көбірек меншікті капиталды қажет етеді.
Төлем қабілеттілігін дәлелдеуде қиындықтар туындауы мүмкін. Тіпті «ресми», бірақ тұрақсыз жалақылар да (мысалы, табыс тұрақты емес бонустарға байланысты айтарлықтай өзгереді) сұрақтар тудыруы мүмкін. Мысалы, Италияда немесе Грецияда еуроаймақта ресми табысы жоқ шетелдік несие алмайды.
Қандай құжаттар қажет?
Екатерина Шабалина, Tranio компаниясының заңгері:
— Жағдай жеке және қарыз алушыға (мысалы, Еуропада тұратын Ресей азаматына немесе Ресейде тұратын Ресей азаматына) және әрбір жеке банктің ішкі саясатына байланысты.
Қорытындылай келе, барлық дерлік банктер шетелдіктен келесілерді сұрайды:
1. Жеке құжаттар:
төлқұжат; неке шарты (бар болса);
салық нөмірлері (кейде тіпті ипотека жоспарланған елдің салық органында арнайы тіркелу қажет);
тұрғылықты мекенжайын растау;
сіз түйіндеме (әлеуетті қарыз алушыны банкке түсінікті ету үшін) және қарыз алушы «сенімді клиент» екенін дәлелдеген басқа банктерден ұсыныс хаттарын ұсына аласыз.
2. Қаржылық жағдайыңыз туралы ақпарат:
растамасы бар табыс туралы ақпарат (мысалы, салық декларациялары, табыс туралы есептер, депозиттер бойынша пайыздар туралы ақпарат және т.б.);
растамасы бар мүлік туралы ақпарат (басқа активтер, мысалы, депозиттер); Идеал жағдайда, қарыз алушының банктің елінде активтері/бизнестері болуы керек — бұл банктің беделін арттырады.
Қарыздар, басқа несиелер және несиелер туралы ақпарат
сұралуы мүмкін. Қарыз алушының салық резиденттігі елінде салық төлемдерін растайтын құжат сұралуы мүмкін.
3. Ипотека үшін қарастырылып отырған мүлік туралы ақпарат және мүлікке қатысты құжаттама.
Төмен пайыздық мөлшерлемелері бар елдердің мысалдары.
Испания
Испаниядағы ипотека ең танымал қаржы құралдарының бірі болып табылады. Жергілікті тұрғындар да, шетелдіктер де үй сатып алу үшін қарыз қаражатын пайдаланады. Транионың айтуынша, Испаниядағы әрбір екінші үй сатып алушы ипотека алады. Пайыздық мөлшерлемелер 2-3% аралығында. Ипотека бекітілген, өзгермелі немесе екеуінің тіркесімі болуы мүмкін. Ипотекалардың ең көп мерзімі 30 жыл, ал алғашқы жарналар 20%-дан 50%-ға дейін. Қарыз алушы несиені қайтару кезінде 80 жаста болуы керек.
«Испаниядағы шетелдіктер ипотеканы оңай ала алады; шарттары жергілікті тұрғындармен бірдей дерлік. Резидент еместер үшін бастапқы жарна тек жоғары болады. Шетелдіктерден айырмашылығы, тек жергілікті тұрғындар ғана 20% бастапқы жарна жасай алады», - деп атап өтті Tranio талдаушысы Саглара Оконова.
110% ипотека:
2008–2009 жылдардағы дағдарысқа дейін Испанияда несиелер мүлік құнының 110%-ына берілді. Банктер пәтер құнын толығымен қаржыландыруға ғана емес, сонымен қатар барлық байланысты шығындарды жабуға да келісті. Нәтижесінде адамдар ұзақ мерзімді нарықтың өсуіне үміт артып, алғашқы жарнаны қажет етпей, екі немесе төрт мүлік сатып алды. Мәселелер туындаған кезде, бұл мүліктердің барлығы банктерге қайтарылды. Испаниядағы бұл саясаттың салдары әлі де шешілуде: ай сайын дерлік банктердің баланстарында жинақталған мүліктердің жаппай өртеніп сатылуы туралы жаңалықтар пайда болады, дегенмен проблемалы активтердің негізгі бөлігі сатылып кеткен.
Германия
Германия банктерінің ипотекалық несиелері Еуропадағы ең арзан несиелердің бірі болып табылады. Германия азаматтары үшін пайыздық мөлшерлемелер 1-2% құрайды. Шетелдіктер үшін пайыздық мөлшерлемелер жоғары, жылына орта есеппен 3% құрайды. Дегенмен, әрбір қарыз алушы жеке қарастырылады. Банктер алдымен әлеуетті қарыз алушының несиелік тарихы мен төлем қабілеттілігін тексереді. Германия заңына сәйкес, қарыз алушылар ипотекалық төлем олардың жалпы айлық табысының үштен бір бөлігінен аспайтынына көз жеткізу үшін жеткілікті табыс табуы керек. Маңызды факторларға алғашқы жарнаның болуы, мәміле сомасы және мүліктің өзінің өтімділігі жатады. Шетелдік сатып алушылар бастапқы жарнаны, әдетте мүлік бағасының 40-50% төлеуі керек.
Біріккен корольдігі
Tranio мәліметтері бойынша, Ұлыбританиядағы ипотекалық мөлшерлемелер 1,95%-дан 3,5%-ға дейін. Резидент еместер Ұлыбританияда Ұлыбритания азаматтарымен бірдей шарттармен ипотека ала алады. Дағдарыс алдында банктер ипотеканы шағын бастапқы жарнамен - 10%-дан бастап ұсынған. Қазір қажетті бастапқы жарна 15–25%-ды құрайды. Ипотека 25–30 жылға беріледі. «Шетелдіктер арасындағы сұранысқа келетін болсақ, ипотека жиі сұралады, бірақ қазіргі уақытта оны алу оңай емес. Банктер көптеген құжаттаманы талап етеді, ал кем дегенде еуропалық тәжірибесі жоқ жаңадан келген адам үшін бұл қиынырақ. Дегенмен, бұл әлі де нақты және мүмкін», - деп атап өтті Tranio талдаушысы.
Финляндия
Финляндияда ипотекалық мөлшерлемелер жылына шамамен 2% құрайды. Шетелдіктер тұрғын үй несиесіне де өтініш бере алады, бірақ мөлшерлемелер сәл жоғары, 3%-дан басталады. Шетелдіктердің табысы, елде банк шоты және тұруға рұқсаты болса, ипотека алу ықтималдығы жоғары. Шетелдік өтініш берушілер қосымша қиындықтарға тап болуы мүмкін. Кейбір банктер қарыз алушылардан тұруға рұқсат немесе Финляндия азаматы болып табылатын кепілгер сияқты қосымша құжаттарды талап етеді. Шетелдік қарыз алушылар мұқият тексеруден өтеді.
Бастапқы жарна мүлік құнының 25–50%-ын құрайды. Ипотека мерзімі 35 жылға дейін. Ай сайынғы төлемдер қарыз алушының айлық табысының 30%-ынан аспауы тиіс.
Ресейде ипотекалық мөлшерлеме қашан 2% болады?
Екатерина Щурихина, «Эксперт РА» компаниясының банк рейтингтері жөніндегі кіші директоры:
- Ресейдегі ипотекалық мөлшерлеме динамикасы, басқалармен қатар, банктерді қаржыландыру құнына және негізгі мөлшерлемеге байланысты. Ресей Банкі, өз кезегінде, негізгі мөлшерлемені, басқалармен қатар, инфляция мақсаттарына негіздеп белгілейді. Еуропада ұзақ уақыт бойы төмен инфляция (және кейбір елдерде дефляция) және нөлге жақын немесе теріс пайыздық мөлшерлемелер байқалуда. Демек, ипотекалық мөлшерлемелер де төмен.
- Ресейде жаппай нарықтағы өнімдер үшін ипотекалық мөлшерлемелерді 2-3% деңгейіне жеткізу ұзақ мерзімді тұрақты өсу мен төмен инфляцияны қажет етеді, бұл қазіргі уақытта екіталай болып көрінеді. Дегенмен, қарыз алушылар бірқатар үкіметтік мөлшерлемелерді субсидиялау бағдарламалары (Қиыр Шығыс ипотекасы, ауылдық ипотека) арқылы 2-3% төмен ипотекалық мөлшерлемелерді ала алады.
