უძრავი ქონება

იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა რუსეთის რეგიონებში, მოსკოვისა და სანქტ-პეტერბურგის გარდა, 2024 წლის მესამე კვარტალში, მეორე კვარტალთან შედარებით, 53%-ით შემცირდა, იტყობინება KEY CAPITAL-ის კვლევაზე დაყრდნობით.

მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკური პროგრამების გაუქმებამ, დარჩენილი სახელმწიფო პროგრამების პირობების გამკაცრებამ და საბაზრო განაკვეთების ზრდამ მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა სესხების გაცემის დინამიკაზე.

ყველაზე დიდი კლება მშენებარე საცხოვრებელი სახლების სეგმენტში დაფიქსირდა: საერთო კაპიტალის მქონე სამშენებლო ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების მოცულობა გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 66%-ით შემცირდა. რეგიონებში, სადაც პირველად ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების ყველაზე დიდი კლება დაფიქსირდა, შედიოდა ტივა (-84%), რიაზანის ოლქი (-78%) და პენზას ოლქი (-77%).

არსებული სახლების შესაძენად იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნაც წინა წელთან შედარებით 57%-ით შემცირდა, ყველაზე დიდი კლება კურსკის ოლქში (-53%), სევასტოპოლში (-52%) და ტიუმენის ოლქში (-52%) დაფიქსირდა. Banki.ru-ს ექსპერტის, ინა სოლდატენკოვას თქმით, უახლოეს მომავალში იპოთეკური ბაზარი მხოლოდ მიზნობრივი სამთავრობო პროგრამებითა და ბანკ-დეველოპერების აქციებით იქნება მხარდაჭერილი. შეღავათიანი პროგრამებით სარგებლობის უფლებამოსილ მსესხებლებზე ყველაზე დიდი მოთხოვნა, სავარაუდოდ, იპოთეკურ სესხებზე ყველაზე დიდ მოთხოვნას განიცდიან, თუმცა ასეთი სესხების მოცულობა შესაძლოა შეზღუდული იყოს ლიმიტებითა და გადახედილი კომპენსაციის პირობებით.

მოსკოვის საიჯარო ბაზარზე საცხოვრებლის სერიოზული დეფიციტის ფონზე, დედაქალაქის ხელისუფლებამ ახალი ბინების მშენებლობაზე მორატორიუმი დააწესა, იტყობინება .

დეფიციტმა მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ზრდა გამოიწვია: INKOM-Real Estate-ის მონაცემებით, 2024 წლის ივლისსა და აგვისტოს პირველ ნახევარში, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, მოიჯარეების მოთხოვნების რაოდენობა შესაბამისად 20%-ით და 33%-ით გაიზარდა. თუმცა, მერის მოადგილე და მოსკოვის სამშენებლო კომპლექსის ხელმძღვანელი ვლადიმერ ეფიმოვი განმარტავს, რომ მერია აღარ გეგმავს საცხოვრებელი კომპლექსების პროექტების დამტკიცებას, თუმცა უკვე დაწყებული პროექტები დასრულდება.

ეფიმოვის თქმით, მორატორიუმის მთავარი მიზეზი საცხოვრებელი კომპლექსების სოციალური ინფრასტრუქტურის არარსებობა იყო, რაც იმას ნიშნავს, რომ მუდმივ მაცხოვრებლებს რეგისტრაციის სირთულეები ექმნებათ და სოციალურ მომსახურებაზე წვდომა არ აქვთ. ოფიციალურმა პირმა დასძინა, რომ მოსკოვის მთავრობამ დეველოპერებს შესთავაზა, რომ სოციალური დახმარების მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად ბინების სრულფასოვან საცხოვრებლებად გადაკეთება განიხილონ.

საკონსულტაციო ფირმა „მეტრიუმის“ მონაცემებით, მოსკოვის პირველად საბინაო ბაზარზე ბინების წილი მცირდება და ამჟამად 10.9%-ს შეადგენს. თუმცა, საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან შედარებით შედარებით დაბალი ღირებულების გამო, ბინები მყიდველებს შორის პოპულარობას ინარჩუნებს. თუმცა, იურისტები დეველოპერებს ურჩევენ, ხელისუფლების გადაწყვეტილება სასამართლოში გაასაჩივრონ, რადგან მიაჩნიათ, რომ მორატორიუმმა შესაძლოა შეზღუდოს მათი კანონიერი უფლებები პროექტების მშენებლობისა და განხორციელების კუთხით.

მორატორიუმთან ერთად, მოსკოვში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება კვლავ იზრდება. BMF-ის მონაცემებით , დედაქალაქში ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენის საშუალო ბიუჯეტმა უკვე გადააჭარბა 20 მილიონ რუბლს, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება 2023 წლის საშუალო ფასს, რომელიც 14.6 მილიონ რუბლს შეადგენდა. გარდა ამისა, შეღავათიანი იპოთეკური 2024 წლის 1 ივლისს დასრულებამ, რომელიც მოქალაქეებს 8%-იან განაკვეთს სთავაზობდა, შესაძლოა კიდევ უფრო იმოქმედოს დედაქალაქში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე. ეს პროგრამა ანტიკრიზისული ღონისძიების სახით 2020 წელს ამოქმედდა და მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა პირველადი საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე.

ორწლიანი რემონტის შემდეგ, ნოვი არბატის 15 ნომერში მდებარე წიგნის სახლი თანამედროვე სასტუმროდ გადაიქცევა, რომელსაც ექნება მომსახურების მქონე აპარტამენტები, სახელწოდებით „წიგნი“.

RBC- ის ცნობით , პროექტს Capital Group ახორციელებს, რომელიც სამუშაოების დასრულებას მსოფლიო ჩემპიონატის დაწყებისთვის გეგმავს. შენობის საერთო ფართობი იგივე დარჩება — 28 900 კვადრატული მეტრი.

შენობის ქვედა ექვს სართულზე განთავსდება 228 სასტუმროს ნომერი, რომლებსაც Penta Hotels Worldwide მართავს. გარდა ამისა, შენობაში განთავსდება ბარი, რესტორანი, საკონფერენციო დარბაზი და ფიტნეს ცენტრი. მე-14-დან მე-18 სართულებამდე განთავსდება 104 მოკლევადიანი გაქირავების სერვისით აღჭურვილი ბინა, რომლებსაც Intermark Hospitality მართავს. ზედა სართულები გაიყიდება მუდმივ საცხოვრებლებად.

1960-იანი წლების ბოლოს აშენებული ეს წიგნის ფორმის შენობა ნოვი არბატზე მდებარე ოთხი მსგავსი შენობიდან ერთ-ერთია, რომელიც არქიტექტორმა მიხაილ პოსოხინმა დააპროექტა. შენობის რეკონსტრუქციას მოსკოვში დაფუძნებული ფირმა T+T Architects ხელმძღვანელობს.

რუსეთში, 2025 წლის ზაფხულში კომუნალური მომსახურების ტარიფები 11.9%-ით გაიზრდება, იტყობინება სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების პროგნოზზე დაყრდნობით.

2025 წლის 1 ივლისიდან გაზის ტარიფები, სავარაუდოდ, 10.3%-ით, ხოლო ელექტროენერგიის ტარიფები 12.6%-ით გაიზრდება. შორ მანძილზე სამგზავრო გადაყვანის ტარიფები 11.6%-ით ინდექსირდება.

ზრდის პროგნოზი მომდევნო წლებში

პროგნოზის თანახმად, კომუნალური მომსახურების ტარიფები 2026 წელს 5.4%-ით, ხოლო 2027 წელს 4.8%-ით გაიზრდება. საბოლოო გადახდის ოდენობა განისაზღვრება ინფლაციისა და გაზისა და ელექტროენერგიის ფასების ცვლილების საფუძველზე. ეს ნიშნავს, რომ ზრდა ეკონომიკურ ფაქტორებზე იქნება დამოკიდებული.

FAS კონტროლი და რეგიონული თავისებურებები

ფედერალურმა ანტიმონოპოლიურმა სამსახურმა (FAS) განაცხადა, რომ ყურადღებით დააკვირდება ტარიფების ცვლილებებს. რუსეთის თითოეული რეგიონი ადგენს კომუნალური მომსახურების საკუთარ ტარიფს, ასევე მთავრობის მიერ დადგენილი ტარიფიდან დასაშვებ გადახრის ზღვარს.

ტარიფის ცვლილებების ისტორია

2024 წლის ზაფხულში რუსეთში კომუნალური მომსახურების ტარიფები წელიწადნახევრის შემდეგ პირველად გადაიხედა და საშუალოდ 9.8%-ით გაიზარდა. 2022 წელს ტარიფები ორჯერ გაიზარდა — ივლისსა და დეკემბერში — ამიტომ გასულ წელს ინდექსაცია არ ჩატარებულა.

რუსეთში იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთმა 21%-ს მიაღწია, რაც ბოლო ექვსი წლის განმავლობაში ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია, იუწყება კომერსანტზე“ დაყრდნობით.

სულ რაღაც ერთი წლის წინ ეს მაჩვენებელი 15%-ზე ნაკლები იყო და ბევრი ექსპერტი ამჟამინდელ ზრდას სახელმწიფო დაფინანსების შეწყვეტას მიაწერს. ბიუჯეტის მხარდაჭერის გარეშე, იპოთეკური სესხები რუსებისთვის ნაკლებად ხელმისაწვდომი ხდება.

უძრავი ქონების ექსპერტმა მიხაილ ხორკოვმა აღნიშნა, რომ შეღავათიანი იპოთეკური სესხების გაუქმებამ სესხების გაცემის მკვეთრი შემცირება გამოიწვია. „სბერბანკის“ აღმასრულებელმა დირექტორმა ჰერმან გრეფმა განაცხადა, რომ ივლისში იპოთეკური სესხების გაცემა გასულ წელთან შედარებით 40-60%-ით შემცირდა. ზოგიერთი ტიპის იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, კლებამ 90%-ს გადააჭარბა.

ანალიტიკოსმა იური ბელიკოვმა განაცხადა, რომ იპოთეკური ბაზარი ამჟამად „გაყინულია“ და აღდგენა მხოლოდ ბაზარზე დაფუძნებული იპოთეკური სესხების მეშვეობით არის შესაძლებელი, რადგან შეღავათიანი პროგრამები უკვე ამოწურულია. ეკონომისტმა იგორ ლიპსიცმა დასძინა, რომ შეღავათიანი პირობების გარეშე მშენებლობა შემცირდება, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ინდუსტრიაზე.

რუსეთში შეღავათიანი იპოთეკური სესხების გაუქმების შემდეგ, უძრავი ქონების მოთხოვნა მკვეთრად დაეცა, თუმცა ამან მოსალოდნელი ფასების შემცირება არ გამოიწვია, იტყობინება „ნოვიე იზვესტია“.

ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ ბანკებმა და დეველოპერებმა იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნის მკვეთრი შემცირება განიცადეს, რომელიც ივლისში 40-60%-ით შემცირდა. „სბერბანკის“ აღმასრულებელი დირექტორი ჰერმან გრეფი პროგნოზირებს, რომ ბაზრის აღდგენას საკმაოდ დიდი დრო დასჭირდება და მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა უახლოეს თვეებში მოსალოდნელი არ არის.

აქტივობის შემცირება შეინიშნება როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე. მაგალითად, მოსკოვში ახალ შენობებზე მოთხოვნა თითქმის 20%-ით შემცირდა, ხოლო მეორად ბაზარზე ტრანზაქციების რაოდენობა გაიზარდა, რადგან მყიდველები იპოთეკური სესხების უზრუნველყოფას საპროცენტო განაკვეთების ზრდამდე ცდილობდნენ. ახალ შენობებსა და მეორად ბაზარს შორის ფასების სხვაობამ 44%-ს მიაღწია.

მიუხედავად იმისა, რომ ბანკები და დეველოპერები ოპტიმისტურად არიან განწყობილნი, საბინაო ბაზარზე ფასების მნიშვნელოვანი კლება მოსალოდნელი არ არის. გაყიდვები მცირდება კომფორტისა და კომფორტ პლუს სეგმენტებში, თუმცა ლუქს კლასის და ეკონომ კლასის უძრავი ქონება სტაბილური რჩება. ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ იპოთეკური ბაზრის სტაბილიზაციას შესაძლოა ორ წლამდე დასჭირდეს.

მას შემდეგ, რაც „პოხტა ბანკმა“ განაცხადა, რომ იპოთეკური სესხების გაცემას შეწყვეტდა, ჩნდება კითხვა: მიბაძავენ თუ არა სხვა რუსული ბანკებიც მათ მაგალითს? „კომერსანტის“ ცნობით , ბანკმა ეს გადაწყვეტილება ზოგიერთი შეღავათიანი სამთავრობო პროგრამის გაუქმების გამო მიიღო.

უკვე დამტკიცებული განაცხადები ძალაში დარჩება აგვისტოს ბოლომდე, თუმცა ახალი განაცხადები აღარ მიიღება.

ფინანსური ანალიტიკოსი ვიტალი კალუგინი მიიჩნევს, რომ სხვა ბანკებმაც შეიძლება მსგავსი გადაწყვეტილება მიიღონ. ის აღნიშნავს, რომ ამ ინსტიტუტებმა ბოლო წლებში მნიშვნელოვანი რაოდენობით იპოთეკური სესხები გასცეს და უკვე დიდი პორტფელები დააგროვეს. თუმცა, 20-22%-მდე საპროცენტო განაკვეთების მიღწევის გამო, ახალ იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა შესაძლოა მნიშვნელოვნად შემცირდეს.

სიტუაციამ შესაძლოა მომავალში ბანკების შემოსავლების შემცირება გამოიწვიოს, თუმცა, სესხების პორტფელების არსებული მოცულობების გათვალისწინებით, ბევრმა მათგანმა შესაძლოა იპოთეკური ოპერაციების შემცირება გადაწყვიტოს.

ადგილობრივი გამოცემა TULSKY1- ის ცნობით , 2025 წლის 1 მარტიდან რუსეთი მიტოვებული აგარაკებისა და მიწის ნაკვეთების ჩამორთმევას დაიწყებს. სამინისტროები და უწყებები უკვე ამუშავებენ მიწის კოდექსში შესაბამის ცვლილებებს, რომლებიც მკაფიოდ განსაზღვრავს გამოუყენებელი ნაკვეთების იდენტიფიცირების კრიტერიუმებს.

დოკუმენტის პროექტის თანახმად, საიტი შეიძლება აღიარებულ იქნას გამოუყენებლად, თუ:

• 1 მეტრზე მეტი სიმაღლის სარეველებით იყო დაფარული და ერთი წელია არ გაუწმენდიათ.
• საფუძველი ორი წლის განმავლობაში არ ჩაუყრიათ.
• აშენებული შენობა ხუთი წელია არ არის რეგისტრირებული.
• შენობა-ნაგებობები არ გამოიყენება მათი დანიშნულებისამებრ ან შენობების სტრუქტურული ელემენტები ხუთი წლის განმავლობაში დანგრეულია.
• მიწის 50%-ზე მეტი ნაგავსაყრელია.

ასევე გათვალისწინებულია მიწის განვითარების სამწლიანი პერიოდი. მონაცემების თანახმად, ზოგიერთ მიწის ნაკვეთში მიტოვებული ნაკვეთების პროცენტული მაჩვენებელი 90%-ს აღწევს.

RBC- ის მონაცემებით , 2024 წელს რუსებისთვის უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების სიაში ტაილანდი ლიდერობდა.

საქართველო მეორე ადგილზე გავიდა, მეექვსე ადგილიდან გადაინაცვლა თურქეთში უძრავი ქონების მოთხოვნის შემცირების წყალობით. სამეულს არაბთა გაერთიანებული საამიროები ავსებდა.

საქართველოს მიმართ ინტერესი იზრდება

2024 წლის იანვრიდან ივლისამდე, რუსებისგან უცხოური უძრავი ქონების ძიების ყველა მოთხოვნის 12.3% საქართველოზე მოდიოდა. ქვეყნის პოპულარობა განპირობებულია დაბალი შესვლის ბარიერით (დაწყებული 35 000 აშშ დოლარიდან) და ზოგიერთი რუსის რეგიონში გადასახლებით.

სხვა პოპულარული მიმართულებები

რუსებს შორის საცხოვრებლის შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების სიაში ასევე შედის:

• საფრანგეთი
• თურქეთი
• ესპანეთი (თითოეულზე მოთხოვნის 5.8%)
• კვიპროსი
• ინდონეზია
• ჩეხეთის რესპუბლიკა

ეს მონაცემები საერთაშორისო საბროკერო კომპანია Tranio-ს ანალიტიკოსებმა მოგვაწოდეს და ასახავს უცხოური უძრავი ქონების ბაზრის ძირითად ტენდენციებს.

მხატვარი არ ზრუნავდა თავისი ერთ-ერთი სახლის მომავალზე.

ალა პუგაჩოვამ და მისმა ოჯახმა რუსეთი თითქმის ორი წლის წინ დატოვეს. მას შემდეგ მომღერალი არა მხოლოდ ოჯახისთვის ახალ საცხოვრებელს ეძებს, არამედ საკუთარი ქონების განკარგვასაც ცდილობს. თუმცა, ქონების გაყიდვის მისი მცდელობები ჯერჯერობით წარუმატებელი აღმოჩნდა.

მაგალითად, უძრავი ქონების სააგენტოები მოსკოვის ოლქში აგარაკის გასაყიდად გამოაქვთ. მომღერალმა სასახლე 1990-იანი წლების ბოლოს ააშენა მდინარე ისტრაზე, სოფელ ბერეჟკიში და მრავალი წლის განმავლობაში მას საკუთარ აგარაკად თვლიდა. პუგაჩოვას უყვარდა იქ მეგობრებთან ერთად დასვენება და დაახლოებით 10 წლის წინ ის თავის უფროს შვილიშვილს, ნიკიტას აჩუქა. ახლა სახლი 100 მილიონ რუბლზე მეტი ღირს.

თუმცა, მყიდველებს არ სურთ სამსართულიანი სახლის მფლობელები გახდნენ. ერთ-ერთი მიზეზი მიწის საკუთრების უფლების არარსებობაა. თავად ნაკვეთი თავდაპირველად პუგაჩოვას ეკუთვნოდა, ახლა კი პრესნიაკოვ უმცროსს. თუმცა, მიწა, რომელზეც ნავმისადგომი და წყალზე შესასვლელი მდებარეობს, მუნიციპალური საკუთრებაა. ცნობილმა ადამიანმა ის უბრალოდ იჯარით აიღო, ამიტომ იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ, სოფლის ხელისუფლებას შეუძლია სახლის მესაკუთრეებს წყალთან ახლოს მისვლა აუკრძალოს.

შედეგად, სასახლე უკვე ორი წელია ცარიელია. მედიის ცნობით, მას პუგაჩოვას ერთ-ერთი თანაშემწე უვლის და ჯერ კიდევ გაურკვეველია, რა ბედი ელის ცარიელ სახლს.

წაიკითხეთ წყარო