იპოთეკური სესხი

რუსეთის საბანკო სისტემა იპოთეკური დავალიანებების რეკორდულ ზრდას აწყდება, იტყობინება RBC, რომელიც ქულების ბიუროს მონაცემებს ეყრდნობა. 2025 წლის ბოლოსთვის მოქალაქეებმა იპოთეკური გადასახადების 276 მილიარდი რუბლი დროულად გადაუხადეს. ბოლო ერთი წლის განმავლობაში დავალიანების ოდენობა 76.6%-ით გაიზარდა.

რეკორდული ვალის ზრდა

ქულების ბიუროს მონაცემებით, ბოლო ერთი წლის განმავლობაში იპოთეკური დავალიანება 115.2 მილიარდი რუბლით გაიზარდა. ეს მაჩვენებელი - წელიწადში 50%-ზე მეტი - ტიპიური იყო 2000-იანი წლების შუა პერიოდისთვის. ამჟამად, მსგავსი დინამიკა ზედიზედ მეორე წელია ფიქსირდება.

2024 წელს ვადაგადაცილებული გადახდების მოცულობა 100-დან 150.4 მილიარდ რუბლამდე გაიზარდა. საერთო ჯამში, 2023 წლიდან 2025 წლამდე ზრდამ 180% შეადგინა. ეს ადასტურებს კრიზისამდელ დონესთან დაბრუნებას.

თავდასხმის ქვეშ მყოფი რეგიონები

ვალის კონსულტანტის სააგენტომ რეგიონებში დავალიანების გადაუხდელობის მკვეთრი ზრდა დააფიქსირა. ყველაზე დიდი შედარებითი ზრდა ტივაში, მარი ელსა და ყირიმში დაფიქსირდა. აბსოლუტური მაჩვენებლებით, მოსკოვის რეგიონი ლიდერობს.

ვადაგადაცილებული გადახდების ყველაზე დიდი მოცულობები:

• მოსკოვის რეგიონი - 9.7 მილიარდი რუბლი
• მოსკოვი - 7.99 მილიარდი რუბლი
• კრასნოდარის მხარე - 7,75 მილიარდი რუბლი
• ტიუმენის ოლქი - 4,8 მილიარდი რუბლი
• სანქტ-პეტერბურგი — 4.8 მილიარდი რუბლი

მიზეზები და შედეგები

„ფინამის“ ანალიტიკოსი იგორ დოდონოვი ზრდას ეკონომიკური მდგომარეობის გაუარესებას მიაწერს. ეკონომისტი ბორის გროზოვსკი 2023–2024 წლების საკრედიტო ბუმის შედეგებზე მიუთითებს. მისი თქმით, კონტრაქტით დასაქმებული სამხედრო მოსამსახურეების ოჯახები აქტიურად იღებდნენ სესხებს.

ეკონომიკა ამჟამად ცივდება, ხელფასების ზრდა შენელებულია. მსესხებლები კარგავენ გადახდისუნარიანობას. გროზოვსკი მიიჩნევს, რომ ჭარბი ვალი ადამიანებს დაუცველს ხდის: „ასეთი ადამიანები ადვილად ებმებიან ხაფანგში“.

დიდი კრიზისის რისკის შესახებ გააფრთხილა ტელეარხ „რასია 24“-თან ინტერვიუში

სახიფათო ზღვარი

ხუსნულინმა ხაზგასმით აღნიშნა, რომ წლიური იპოთეკური სესხი მინიმუმ 4 ტრილიონ რუბლს უნდა შეადგენდეს. მინიმალური მისაღები დონე 4 ტრილიონია, ხოლო ოპტიმალური დონე წელიწადში 4-5 ტრილიონი რუბლია.

„ჩვენ გვსურს, რომ 2026 წელს გაცემული იყოს სულ მცირე იმდენივე იპოთეკური სესხი, რამდენიც 2025 წელს“, - განაცხადა ვიცე-პრემიერმა. მან აღნიშნა, რომ ამ მოცულობების გარეშე მშენებლობის ტემპის შენარჩუნება შეუძლებელი იქნებოდა.

2025 წლის მაჩვენებლები

ხუსნულინის თქმით, 2025 წელს რუსეთში გაიცა შემდეგი:

• 912 ათასზე მეტი იპოთეკური სესხი,
• სულ 4.1 ტრილიონი რუბლი,
• აქედან 562 ათასი შეღავათიანი პროგრამების ფარგლებშია,
• 3.3 ტრილიონი რუბლის ოდენობით.

ყველაზე პოპულარული პროგრამა ოჯახური იპოთეკური სესხი იყო. მისი თქმით, ბიუჯეტიდან საპროცენტო განაკვეთის კომპენსაციამ საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის მოცულობის შენარჩუნებას შეუწყო ხელი.

რუსები სულ უფრო ნაკლებად გადაწყვეტენ ბინის კრედიტით ყიდვას.

საკრედიტო ისტორიების ეროვნული ბიუროს (NBCH) პრესსამსახურის ცნობით, 2025 წლის აპრილში გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა 2024 წლის ანალოგიურ თვესთან შედარებით 42.7%-ით შემცირდა. ეს თითქმის განახევრებული შემცირება მთელი იპოთეკური ბაზრისთვის საგანგაშო ნიშანია.

აბსოლუტური მაჩვენებლებით, გაიცა 65,200 იპოთეკური სესხი, წინა წლის 113,800-თან შედარებით. თუმცა, 2025 წლის მარტთან შედარებით, სიტუაცია ოდნავ უკეთესია: ზრდა 13.9%-ია. გაცემული სესხების მოცულობაც შემცირდა 287.3 მილიარდ რუბლამდე, რაც 41.3%-ით ნაკლებია 2024 წლის აპრილთან შედარებით. თუმცა, ეს მაჩვენებელი მაინც 11.5%-იან ზრდას წარმოადგენს მარტთან შედარებით.

საკრედიტო ისტორიების ეროვნული ბიუროს მარკეტინგის დირექტორის, ალექსეი ვოლკოვის თქმით, ბაზარზე მნიშვნელოვანი გავლენა იქონია მასობრივი შეღავათიანი პროგრამების გაუქმებამ 2024 წლის მეორე ნახევარში. თანდათანობითი აღდგენა 2025 წლის თებერვალში დაიწყო, თუმცა გასული წლის ბუმის დონის მიღწევამდე ჯერ კიდევ შორს არის: „ის საკმაოდ დაბალ დონეზე რჩება გასული წლის პირველ ნახევართან შედარებით“.

რეგიონული სტატისტიკა ასევე მიუთითებს შემცირებულ მოთხოვნაზე. ლიდერობენ მოსკოვი (5,630 სესხი), მოსკოვის ოლქი (4,070), სანქტ-პეტერბურგი (2,910), ასევე ტიუმენის ოლქი, ხანტი-მანსიისკის ავტონომიური ოკრუგი და იამალო-ნენეცის ავტონომიური ოკრუგი (2,680) და სვერდლოვსკის ოლქი (2,470).

ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ მოთხოვნა აღდგება, თუმცა ძალიან ნელა, ხოლო საკრედიტო აქტივობა კვლავ მაღალი საპროცენტო განაკვეთებისა და სამთავრობო პროგრამების დასრულების ზეწოლის ქვეშაა. იპოთეკური სესხები კვლავ მიუწვდომელი ხდება უმრავლესობისთვის.

ცნობით ს , რუსების ვადაგადაცილებული იპოთეკური ვალი გასულ წელს 63%-ით გაიზარდა და რეკორდულ 95 მილიარდ რუბლს მიაღწია, ნათქვამია ცენტრალური ბანკის მონაცემებში, რომელიც „იზვესტიამ“ გაავრცელა.

ეს განსაცვიფრებელი მაჩვენებელი რეკორდულად მაღალია, რაც არსებული ეკონომიკური მდგომარეობის გათვალისწინებით შეშფოთებას იწვევს.

საინვესტიციო კომპანია „ფლიპის“ აღმასრულებელმა დირექტორმა, ევგენი შავნევმა, აღნიშნა, რომ დავალიანების მკვეთრი ზრდის მიუხედავად, სიტუაცია კრიტიკულისგან შორს რჩება, რადგან ვადაგადაცილებული გადახდების წილი იპოთეკური სესხების მთლიან პორტფელში 0.5%-ს არ აღემატება. ძირითადი ფაქტები:

• ვადაგადაცილებული გადახდების ჯამური რაოდენობა: 95 მილიარდი რუბლი
• სიმაღლე: +63%
• ვადაგადაცილებული სესხების წილი პორტფელში: < 0,5%

Telegram-არხ „ეკონომიზმის“ ფინანსურმა ექსპერტმა ალექსეი კრიჩევსკიმ Cian.Journal-ის კორესპონდენტთან საუბარში ხაზი გაუსვა, რომ „ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში ადამიანებს სხვა საზრუნავი ჰქონდათ - მიმდინარე ხარჯების გადახდა და კომფორტული ცხოვრების დონის შენარჩუნება. ზოგიერთს სასწრაფოდ მოუწია ახალი სამუშაოს პოვნა რუსული ბაზრიდან უცხოური კომპანიების გასვლის გამო. ასე რომ, საერთო ჯამში, აქ ყველაფერი ლოგიკურია“. მან დასძინა:

„2023 წელს, როგორც ფიზიკური პირების, ასევე ბიზნესების უზარმაზარმა რაოდენობამ სესხი აიღო რეფინანსირების იმედით. ეს იმედები წელს გაცრუებისთვისაა განწირული, რადგან ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ცენტრალური ბანკი 2026 წლამდე განაკვეთს 19%-ზე დაბლა დაწევს. გარდა ამისა, არ უნდა დავივიწყოთ სერიული იპოთეკური სესხების მფლობელები, რომლებმაც რამდენიმე ბინა შეღავათიანი განაკვეთით აიღეს, ასევე წარუმატებელი ინვესტორები, რომლებიც სავარაუდოდ ფინანსებისა და უძრავი ქონების გურუებმა მოატყუეს.“.

fam Properties-ის რუსეთისა და დსთ-ს ბაზრების დირექტორმა, ვალერი ტუმინმა, ასევე გააკეთა კომენტარი სიტუაციაზე და განმარტა, რომ ვადაგადაცილებული ვალების ზრდა პირდაპირ კავშირშია მსესხებლების ცხოვრებისეულ პირობებთან:

„ზოგიერთ მსესხებელს უბრალოდ რესურსები ამოეწურა. ეს გამოწვეული იყო პირადი შემოსავლის არასტაბილურობით, მაღალი ინფლაციით, ცხოვრებისეული პრიორიტეტების შეცვლით, ქორწინებით/განქორწინებით/ავადმყოფი ან ხანდაზმული ნათესავის მოვლით და ა.შ. ასეთი ცხოვრებისეული გარემოებები, რომლებიც ხელს უშლის ვალის დაფარვას, ყოველთვის არსებობდა, მაგრამ ახლა უფრო მეტი რისკ-ფაქტორი და ნაკლები შესაძლებლობაა სიტუაციის გასაუმჯობესებლად.“.

კრიჩევსკიმ თავისი გამოსვლა დაასრულა იმით, რომ აღნიშნა, რომ ბანკები ორ რთულ სიტუაციაში არიან მოქცეულნი: ერთი მხრივ, მარეგულირებელი შეზღუდვები მსუბუქდება, რაც იპოთეკური სესხების უფრო შეღავათიან პირობებს იძლევა, მეორე მხრივ კი, მზარდი ვადაგადაცილებები და შემოსავლების შემცირება ბანკებს გაცილებით მკაცრი რისკების ანალიზის ჩატარებისკენ აიძულებს. ის პროგნოზირებს, რომ სესხები მინიმუმ სიმბოლური 2-3%-ით შემცირდება.

იპოთეკური სესხების მინიმალური პირველადი შენატანით გაცემამ შესაძლოა სერიოზული საფრთხე შეუქმნას რუსეთის საბანკო სისტემას, იტყობინება Kredcheck სერვისის დამფუძნებლის, ელმან მეხტიევის სიტყვებზე დაყრდნობით.

მისი თქმით, ასეთმა სესხებმა საცხოვრებელი სახლების გაყიდვების ზრდა გამოიწვია, თუმცა მსესხებლების ფინანსური მდგომარეობის გაუარესების გამო, უძრავი ქონების ფასი ხშირად სესხის დარჩენილ ბალანსს ვერ ფარავს.

მეხტიევმა ამ ფენომენს ბანკებისთვის „მომწოვი ბომბი“ უწოდა, რადგან სესხების გადაუხდელობამ და უზრუნველყოფის ღირებულების შემცირებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი დანაკარგები გამოიწვიოს. ამის მიუხედავად, დაბალი ფასდაკლების იპოთეკურ პროგრამას დადებითი გავლენა ჰქონდა უძრავი ქონების ბაზარსა და ეკონომიკაზე, რამაც ფასების ზრდის ფონზე სახლების გაყიდვების სტიმულირება გამოიწვია.

რისკების მინიმიზაციის მიზნით, რუსეთის ბანკმა შემოიღო ახალი იპოთეკური სესხების სტანდარტი, რომელიც ზღუდავს ასეთი სესხების გაცემას, რომელიც ძალაში შევა 2025 წლის 1 იანვრიდან. ეს ზომები მიზნად ისახავს მსესხებლების დაცვას და საბანკო სისტემის გრძელვადიანი სტაბილიზაციის უზრუნველყოფას.