უძრავი ქონება

როგორც იუწყება , რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ფასების უპრეცედენტო ვარდნას განიცდის.

იპოთეკური სესხების პირობების გამკაცრებამ სახლების შესყიდვაზე მოთხოვნის შემცირება გამოიწვია. 2024 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების ფასები 10%-ით დაეცა, ხოლო წლის ბოლოსთვის ექსპერტები 50%-იან კლებას პროგნოზირებენ, რაც მათ 2018 წლის დონეს დაუბრუნებს.

მოთხოვნის შემცირება შესამჩნევია ორივე ბაზრის სეგმენტში. 2024 წლის იანვარში, იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთმა ახალი სახლებისთვის 16.7%-ს, ხოლო არსებული სახლებისთვის 16.9%-ს მიაღწია, რამაც მყიდველების მოთხოვნა არსებულ ბაზარზე 20%-ით, ხოლო 26%-ით შეამცირა. გარდა ამისა, ახალი სახლების დაფინანსების შეღავათიანი პირობები გაუარესდა, რის შედეგადაც მინიმალური პირველადი შენატანი 20%-დან 30%-მდე გაიზარდა.

2024 წლის გაზაფხულზე გამყიდველებმა ფასების შემცირება დაიწყეს, რამაც მეორად ბაზარზე ტრანზაქციების ზრდა გამოიწვია. თუმცა, საერთო მოთხოვნა კვლავ მცირდება. 2024 წლის პირველ კვარტალში ის 10-20%-ით შემცირდა და ექსპერტები უძრავი ქონების ფასების ზრდის შემდგომ შენელებას პროგნოზირებენ.

ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ახალ ეკონომიკურ პირობებს ეგუება, თუმცა უახლოეს მომავალში ფასების ზრდის ტემპში დაბრუნება ნაკლებად სავარაუდოა.

Business FM- ის ცნობით , თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარი შერეული ტენდენციებით ხასიათდება. გაყიდვები ორწლიან რეკორდებს არღვევს, თუმცა ეს, პირველ რიგში, შიდა მოთხოვნით არის განპირობებული. უცხოელები, მათ შორის რუსები, ნაკლებს ყიდულობენ - ყოველთვიურად 2500-მდე ტრანზაქცია სრულდება, რაც ერთი მესამედით ნაკლებია ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე.

თურქეთში საბინაო ფასები ზედიზედ რვა თვეა ეცემა. დოლარში გამოხატული კლება წლიურად 20-25%-ია. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია მეორად ბაზარზე, სადაც კერძო გამყიდველებს შეუძლიათ მოქნილობის გამოყენება. მაგალითად, ალანიაში ერთსაძინებლიანი ბინის შეძენა 60 000 ევროდ არის შესაძლებელი, ხოლო მერსინში - 40 000-45 000 ევროდ.

თუმცა, მოკლევადიანი იჯარის შემზღუდველი კანონების გამო, იჯარის შემოსავლის გენერირება უფრო რთული გახდა. ინვესტორებმა უნდა მოძებნონ ახალი პროექტები იჯარის უფლებით, რაც ახალ შენობებში უფრო ძვირი იქნება.

თურქეთში გადასვლის მსურველთათვის სიტუაცია უმჯობესდება: ტურისტული ბინადრობის ნებართვები კვლავ ხელმისაწვდომია და 90 000 რუსმა უკვე მიიღო ისინი. ადგილობრივმა ხელისუფლებამ ასევე გაამარტივა ზოგიერთი იმიგრაციის სქემა, რომელიც უძრავ ქონებას არ უკავშირდება.

იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა რუსეთის რეგიონებში, მოსკოვისა და სანქტ-პეტერბურგის გარდა, 2024 წლის მესამე კვარტალში, მეორე კვარტალთან შედარებით, 53%-ით შემცირდა, იტყობინება KEY CAPITAL-ის კვლევაზე დაყრდნობით.

მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკური პროგრამების გაუქმებამ, დარჩენილი სახელმწიფო პროგრამების პირობების გამკაცრებამ და საბაზრო განაკვეთების ზრდამ მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა სესხების გაცემის დინამიკაზე.

ყველაზე დიდი კლება მშენებარე საცხოვრებელი სახლების სეგმენტში დაფიქსირდა: საერთო კაპიტალის მქონე სამშენებლო ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების მოცულობა გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 66%-ით შემცირდა. რეგიონებში, სადაც პირველად ბაზარზე იპოთეკური ტრანზაქციების ყველაზე დიდი კლება დაფიქსირდა, შედიოდა ტივა (-84%), რიაზანის ოლქი (-78%) და პენზას ოლქი (-77%).

არსებული სახლების შესაძენად იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნაც წინა წელთან შედარებით 57%-ით შემცირდა, ყველაზე დიდი კლება კურსკის ოლქში (-53%), სევასტოპოლში (-52%) და ტიუმენის ოლქში (-52%) დაფიქსირდა. Banki.ru-ს ექსპერტის, ინა სოლდატენკოვას თქმით, უახლოეს მომავალში იპოთეკური ბაზარი მხოლოდ მიზნობრივი სამთავრობო პროგრამებითა და ბანკ-დეველოპერების აქციებით იქნება მხარდაჭერილი. შეღავათიანი პროგრამებით სარგებლობის უფლებამოსილ მსესხებლებზე ყველაზე დიდი მოთხოვნა, სავარაუდოდ, იპოთეკურ სესხებზე ყველაზე დიდ მოთხოვნას განიცდიან, თუმცა ასეთი სესხების მოცულობა შესაძლოა შეზღუდული იყოს ლიმიტებითა და გადახედილი კომპენსაციის პირობებით.

მოსკოვის საიჯარო ბაზარზე საცხოვრებლის სერიოზული დეფიციტის ფონზე, დედაქალაქის ხელისუფლებამ ახალი ბინების მშენებლობაზე მორატორიუმი დააწესა, იტყობინება .

დეფიციტმა მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ზრდა გამოიწვია: INKOM-Real Estate-ის მონაცემებით, 2024 წლის ივლისსა და აგვისტოს პირველ ნახევარში, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, მოიჯარეების მოთხოვნების რაოდენობა შესაბამისად 20%-ით და 33%-ით გაიზარდა. თუმცა, მერის მოადგილე და მოსკოვის სამშენებლო კომპლექსის ხელმძღვანელი ვლადიმერ ეფიმოვი განმარტავს, რომ მერია აღარ გეგმავს საცხოვრებელი კომპლექსების პროექტების დამტკიცებას, თუმცა უკვე დაწყებული პროექტები დასრულდება.

ეფიმოვის თქმით, მორატორიუმის მთავარი მიზეზი საცხოვრებელი კომპლექსების სოციალური ინფრასტრუქტურის არარსებობა იყო, რაც იმას ნიშნავს, რომ მუდმივ მაცხოვრებლებს რეგისტრაციის სირთულეები ექმნებათ და სოციალურ მომსახურებაზე წვდომა არ აქვთ. ოფიციალურმა პირმა დასძინა, რომ მოსკოვის მთავრობამ დეველოპერებს შესთავაზა, რომ სოციალური დახმარების მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად ბინების სრულფასოვან საცხოვრებლებად გადაკეთება განიხილონ.

საკონსულტაციო ფირმა „მეტრიუმის“ მონაცემებით, მოსკოვის პირველად საბინაო ბაზარზე ბინების წილი მცირდება და ამჟამად 10.9%-ს შეადგენს. თუმცა, საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან შედარებით შედარებით დაბალი ღირებულების გამო, ბინები მყიდველებს შორის პოპულარობას ინარჩუნებს. თუმცა, იურისტები დეველოპერებს ურჩევენ, ხელისუფლების გადაწყვეტილება სასამართლოში გაასაჩივრონ, რადგან მიაჩნიათ, რომ მორატორიუმმა შესაძლოა შეზღუდოს მათი კანონიერი უფლებები პროექტების მშენებლობისა და განხორციელების კუთხით.

მორატორიუმთან ერთად, მოსკოვში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება კვლავ იზრდება. BMF-ის მონაცემებით , დედაქალაქში ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენის საშუალო ბიუჯეტმა უკვე გადააჭარბა 20 მილიონ რუბლს, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება 2023 წლის საშუალო ფასს, რომელიც 14.6 მილიონ რუბლს შეადგენდა. გარდა ამისა, შეღავათიანი იპოთეკური 2024 წლის 1 ივლისს დასრულებამ, რომელიც მოქალაქეებს 8%-იან განაკვეთს სთავაზობდა, შესაძლოა კიდევ უფრო იმოქმედოს დედაქალაქში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე. ეს პროგრამა ანტიკრიზისული ღონისძიების სახით 2020 წელს ამოქმედდა და მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა პირველადი საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე.

რუსეთში იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთმა 21%-ს მიაღწია, რაც ბოლო ექვსი წლის განმავლობაში ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია, იუწყება კომერსანტზე“ დაყრდნობით.

სულ რაღაც ერთი წლის წინ ეს მაჩვენებელი 15%-ზე ნაკლები იყო და ბევრი ექსპერტი ამჟამინდელ ზრდას სახელმწიფო დაფინანსების შეწყვეტას მიაწერს. ბიუჯეტის მხარდაჭერის გარეშე, იპოთეკური სესხები რუსებისთვის ნაკლებად ხელმისაწვდომი ხდება.

უძრავი ქონების ექსპერტმა მიხაილ ხორკოვმა აღნიშნა, რომ შეღავათიანი იპოთეკური სესხების გაუქმებამ სესხების გაცემის მკვეთრი შემცირება გამოიწვია. „სბერბანკის“ აღმასრულებელმა დირექტორმა ჰერმან გრეფმა განაცხადა, რომ ივლისში იპოთეკური სესხების გაცემა გასულ წელთან შედარებით 40-60%-ით შემცირდა. ზოგიერთი ტიპის იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, კლებამ 90%-ს გადააჭარბა.

ანალიტიკოსმა იური ბელიკოვმა განაცხადა, რომ იპოთეკური ბაზარი ამჟამად „გაყინულია“ და აღდგენა მხოლოდ ბაზარზე დაფუძნებული იპოთეკური სესხების მეშვეობით არის შესაძლებელი, რადგან შეღავათიანი პროგრამები უკვე ამოწურულია. ეკონომისტმა იგორ ლიპსიცმა დასძინა, რომ შეღავათიანი პირობების გარეშე მშენებლობა შემცირდება, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ინდუსტრიაზე.

რუსეთში შეღავათიანი იპოთეკური სესხების გაუქმების შემდეგ, უძრავი ქონების მოთხოვნა მკვეთრად დაეცა, თუმცა ამან მოსალოდნელი ფასების შემცირება არ გამოიწვია, იტყობინება „ნოვიე იზვესტია“.

ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ ბანკებმა და დეველოპერებმა იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნის მკვეთრი შემცირება განიცადეს, რომელიც ივლისში 40-60%-ით შემცირდა. „სბერბანკის“ აღმასრულებელი დირექტორი ჰერმან გრეფი პროგნოზირებს, რომ ბაზრის აღდგენას საკმაოდ დიდი დრო დასჭირდება და მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა უახლოეს თვეებში მოსალოდნელი არ არის.

აქტივობის შემცირება შეინიშნება როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე. მაგალითად, მოსკოვში ახალ შენობებზე მოთხოვნა თითქმის 20%-ით შემცირდა, ხოლო მეორად ბაზარზე ტრანზაქციების რაოდენობა გაიზარდა, რადგან მყიდველები იპოთეკური სესხების უზრუნველყოფას საპროცენტო განაკვეთების ზრდამდე ცდილობდნენ. ახალ შენობებსა და მეორად ბაზარს შორის ფასების სხვაობამ 44%-ს მიაღწია.

მიუხედავად იმისა, რომ ბანკები და დეველოპერები ოპტიმისტურად არიან განწყობილნი, საბინაო ბაზარზე ფასების მნიშვნელოვანი კლება მოსალოდნელი არ არის. გაყიდვები მცირდება კომფორტისა და კომფორტ პლუს სეგმენტებში, თუმცა ლუქს კლასის და ეკონომ კლასის უძრავი ქონება სტაბილური რჩება. ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ იპოთეკური ბაზრის სტაბილიზაციას შესაძლოა ორ წლამდე დასჭირდეს.

ადგილობრივი გამოცემა TULSKY1- ის ცნობით , 2025 წლის 1 მარტიდან რუსეთი მიტოვებული აგარაკებისა და მიწის ნაკვეთების ჩამორთმევას დაიწყებს. სამინისტროები და უწყებები უკვე ამუშავებენ მიწის კოდექსში შესაბამის ცვლილებებს, რომლებიც მკაფიოდ განსაზღვრავს გამოუყენებელი ნაკვეთების იდენტიფიცირების კრიტერიუმებს.

დოკუმენტის პროექტის თანახმად, საიტი შეიძლება აღიარებულ იქნას გამოუყენებლად, თუ:

• 1 მეტრზე მეტი სიმაღლის სარეველებით იყო დაფარული და ერთი წელია არ გაუწმენდიათ.
• საფუძველი ორი წლის განმავლობაში არ ჩაუყრიათ.
• აშენებული შენობა ხუთი წელია არ არის რეგისტრირებული.
• შენობა-ნაგებობები არ გამოიყენება მათი დანიშნულებისამებრ ან შენობების სტრუქტურული ელემენტები ხუთი წლის განმავლობაში დანგრეულია.
• მიწის 50%-ზე მეტი ნაგავსაყრელია.

ასევე გათვალისწინებულია მიწის განვითარების სამწლიანი პერიოდი. მონაცემების თანახმად, ზოგიერთ მიწის ნაკვეთში მიტოვებული ნაკვეთების პროცენტული მაჩვენებელი 90%-ს აღწევს.

RBC- ის მონაცემებით , 2024 წელს რუსებისთვის უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების სიაში ტაილანდი ლიდერობდა.

საქართველო მეორე ადგილზე გავიდა, მეექვსე ადგილიდან გადაინაცვლა თურქეთში უძრავი ქონების მოთხოვნის შემცირების წყალობით. სამეულს არაბთა გაერთიანებული საამიროები ავსებდა.

საქართველოს მიმართ ინტერესი იზრდება

2024 წლის იანვრიდან ივლისამდე, რუსებისგან უცხოური უძრავი ქონების ძიების ყველა მოთხოვნის 12.3% საქართველოზე მოდიოდა. ქვეყნის პოპულარობა განპირობებულია დაბალი შესვლის ბარიერით (დაწყებული 35 000 აშშ დოლარიდან) და ზოგიერთი რუსის რეგიონში გადასახლებით.

სხვა პოპულარული მიმართულებები

რუსებს შორის საცხოვრებლის შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების სიაში ასევე შედის:

• საფრანგეთი
• თურქეთი
• ესპანეთი (თითოეულზე მოთხოვნის 5.8%)
• კვიპროსი
• ინდონეზია
• ჩეხეთის რესპუბლიკა

ეს მონაცემები საერთაშორისო საბროკერო კომპანია Tranio-ს ანალიტიკოსებმა მოგვაწოდეს და ასახავს უცხოური უძრავი ქონების ბაზრის ძირითად ტენდენციებს.

მოსკოვის ყველაზე საცხოვრებლად უვარგისი შენობების ინტერაქტიული რუკა ინტერნეტში გამოჩნდა. ის GitHub-ზე გამოქვეყნდა

რუკის შემქმნელმა მოსახერხებლად მიიჩნია ქსელური სასურსათო მაღაზიებიდან 500 მეტრის რადიუსში მდებარე სახლები. სუპერმარკეტამდე მისასვლელი გზა არ უნდა კვეთდეს გზატკეცილს ან მდინარეს.

რუკაზე სუპერმარკეტებთან ახლოს მდებარე საცხოვრებელი შენობების დაახლოებით 46 000 წერტილი იყო გამოსახული. ამ კრიტერიუმით დარჩენილი შენობები მოუხერხებლად მიჩნეული იყო. თუმცა, მოსკოველებმა რუკაზე არაერთი უზუსტობა შენიშნეს. მაგალითად, პორტალის მომხმარებლების თქმით, ბესკუდნიკოვსკის რაიონში, პიატეროჩკას, დიქსის და ვკუსვილის მაღაზიების მიმდებარე შენობები მოუხერხებლად მიიჩნიეს.

ადრე გამოცხადდა სამი მეტროსადგური, რომელთა მახლობლადაც ყველაზე იაფი ბინებია ხელმისაწვდომი. ფეხით სავალ მანძილზე მდებარეობს ხელმისაწვდომი ბინები კოსინოს, კრიმსკაიას და ულიცა დმიტრიევსკის სადგურებთან. ყველაზე იაფი ვარიანტების ფასი თვეში დაახლოებით 38,000 რუბლია.

წაიკითხეთ წყარო

თურქეთის ხელისუფლებამ ქვეყანაში ბინადრობის ნებართვის მიღების წესები გაამკაცრა.

საკითხი უძრავი ქონების საკუთრების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვის გაცემას ეხება. ახალი წესების თანახმად, თურქეთში ბინადრობის ნებართვის მისაღებად, ადამიანს უნდა ჰქონდეს მინიმუმ 200 000 აშშ დოლარის ღირებულების ბინა ან სახლი.

თურქეთში ბინადრობის ნებართვის მსურველთათვის უძრავი ქონების მინიმალური ფასი მკვეთრად გაიზარდა, მცირე ქალაქებში 50 000 რუბლიდან და დიდ ქალაქებში 75 000 რუბლიდან, განუცხადა „რია ნოვოსტი“-ს მიგრაციის დეპარტამენტის წყარომ.

გარდა ამისა, ახალი წესები ითვალისწინებს, რომ ბინადრობის ნებართვის მისაღებად კადასტრული შეფასება აღარ არის საჭირო; განიხილება მხოლოდ ტაპუ (tapu). ეს ეხება უძრავი ქონების საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს, რომელიც ასევე მიუთითებს ღირებულებას. აღსანიშნავია, რომ ეს ცვლილებები გავლენას მოახდენს მათზე, ვინც უძრავი ქონება 16 ოქტომბრის შემდეგ შეიძინა.

ოფიციალური მონაცემებით, თურქეთში ბინადრობის ნებართვის მქონე 1,1 მილიონზე მეტი უცხოელი ცხოვრობს, რომელთაგან 122 000-ზე მეტი რუსია.

წაიკითხეთ წყარო