ექსპერტებთან ერთად განვიხილავთ, რომელ ქვეყნებს აქვთ ყველაზე იაფი იპოთეკური სესხები და ხელმისაწვდომია თუ არა ისინი რუსებისთვის.
რუსეთში იპოთეკური სესხების განაკვეთები ამჟამად ისტორიულად დაბალ დონეზეა. ამას ხელს უწყობს ცენტრალური ბანკის შეღავათიანი მონეტარული პოლიტიკა (მარეგულირებელმა ბოლო სხდომაზე შეაჩერა განაკვეთების შემცირება) და შეღავათიანი სესხების პროგრამები. მაგალითად, ახალი ბინების შეძენა ახლა შესაძლებელია წლიური 5.9%-დან დაწყებული განაკვეთებით.
ამის მიუხედავად, რუსული იპოთეკური სესხები ევროპულ ქვეყნებთან შედარებით კვლავ ძვირი რჩება. ევროპაში საბინაო სესხების საპროცენტო განაკვეთები საშუალოდ 2-3%-ია. რუსეთში ამ განაკვეთს ამჟამად მხოლოდ შორეული აღმოსავლეთის იპოთეკური სესხები გვთავაზობენ.
ექსპერტებთან ერთად განვიხილავთ, რომელ ქვეყნებშია ყველაზე იაფი იპოთეკური სესხები და ხელმისაწვდომია თუ არა ისინი უცხოელებისთვის, განსაკუთრებით რუსებისთვის.
იპოთეკური სესხები ევროპაში: განაკვეთები და პირობები
ევროპაში ყველაზე დაბალი იპოთეკური განაკვეთები გერმანიაში, ესპანეთსა და დიდ ბრიტანეთშია. საბინაო სესხები უცხოელებისთვის ევროპის ქვეყნების უმეტესობაში არის ხელმისაწვდომი. „რუსი უძრავი ქონების მყიდველებისთვის პოპულარულ ქვეყნებს შორის გერმანიას, ფინეთსა და ესპანეთს ყველაზე დაბალი განაკვეთები აქვთ — აქ კარგი საკრედიტო ისტორიის მქონე მსესხებელს წლიური 1-2%-ის მოლოდინი შეუძლია. ოდნავ უფრო მაღალი, მაგრამ მაინც დაბალი განაკვეთებია იტალიაში, ჩეხეთსა და სლოვენიაში — 2-3%, ხოლო მონტენეგროსა და ლატვიას შედარებით მაღალი განაკვეთები — 4-6% აქვთ“, — განაცხადა Prian.ru-ს ანალიტიკოსმა ანასტასია ფეილიმ.
ევროპაში ბევრი საბინაო სესხი გაიცემა ცვალებადი განაკვეთებით, რომლებიც დაკავშირებულია Euribor-თან, ევროპის ბანკთაშორის შეთავაზებულ განაკვეთთან. ბოლო დროს ის სტაბილურად მცირდება, რაც იპოთეკურ სესხებს უფრო იაფს ხდის. იპოთეკური განაკვეთები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს სხვადასხვა მსესხებლისა და სხვადასხვა ქონებისთვის - თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურად ფასდება. თუმცა, ისინი, როგორც წესი, 3%-ს არ აღემატება.
ევროპულ ბანკებში იპოთეკური სესხის პირობები მსგავსია რუსეთის ბანკების პირობებისა. მაგალითად, ასეთი სესხის მისაღებად საჭიროა პირველადი შენატანი. ეს თანხა ქონების ღირებულების 20%-დან 50%-მდე მერყეობს და დამოკიდებულია ქონების ხარისხსა და მსესხებლის სანდოობაზე. ევროპული ბანკები ყურადღებით ამოწმებენ მსესხებლების საკრედიტო ისტორიას, მიმდინარე შემოსავალს, უზრუნველყოფის ხელმისაწვდომობას, ასევე თავად ქონებას - მის ლიკვიდურობას, საბაზრო ღირებულებას და პერსპექტივებს.
„მაგალითად, გერმანიასა და სლოვენიაში უფრო ადვილია შედარებით დიდი თანხის, ვთქვათ, 500 000 ევროს სესხება ათწლიანი იჯარით შემოსავლის მომტანი კომერციული ქონების შესაძენად, ვიდრე 50 000 ევროს სესხება პატარა ქალაქში არსებული სახლის შესაძენად. სხვათა შორის, ბევრი ინვესტორი ბანკის შეფასებას სიგნალად იყენებს: თუ ბანკი საშუალოზე უარეს სესხის პირობებს (უფრო მაღალი პირველადი შენატანი ან საპროცენტო განაკვეთი) გვთავაზობს, ეს ნიშნავს, რომ მან ქონებაში სერიოზული რისკები გამოავლინა“, - აღნიშნა ანასტასია ფეილიმ.
ასევე არსებობს იპოთეკური სესხის აღებასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯები, მათ შორის საკრედიტო ხაზის გახსნა, დამატებითი საკომისიოები და დაზღვევა. ბანკები ამცირებენ რისკებს სავალდებულო დაზღვევისა და სესხის გაცემის საკომისიოების მეშვეობით. შედეგად, იპოთეკური სესხის გამოყენება მყიდველის ხარჯებს ქონების ფასის 1-2%-ით ზრდის.
შეუძლიათ თუ არა რუსებს ევროპაში იპოთეკური სესხის აღება?
რუსეთის მოქალაქეებს, ადგილობრივი მაცხოვრებლების მსგავსად, შეუძლიათ ისარგებლონ იპოთეკური პროგრამებით საზღვარგარეთ ქონების შეძენისას. რუსები ხშირად იყენებენ სესხებს გერმანიაში, ჩეხეთსა და ესპანეთში უძრავი ქონების შესაძენად. ადგილობრივი ბანკები მუშაობენ არარეზიდენტებთან, მაგრამ მოთხოვნები უფრო მაღალია და პირობები უფრო უარესი. რუსებისთვის საპროცენტო განაკვეთები, როგორც წესი, 1-2%-ით მაღალია, ვიდრე ადგილობრივებისთვის ან ბინადრობის ნებართვის მქონე უცხოელებისთვის და მათ მეტი კაპიტალი სჭირდებათ.
შესაძლოა, გადახდისუნარიანობის დამტკიცებასთან დაკავშირებული სირთულეებიც წარმოიშვას. კითხვების დასმა „ოფიციალურ“, მაგრამ არასტაბილურ ხელფასებსაც კი (მაგალითად, შემოსავალი მნიშვნელოვნად მერყეობს არარეგულარული პრემიების მიხედვით). მაგალითად, იტალიაში ან საბერძნეთში, ევროზონაში ოფიციალური შემოსავლის არმქონე უცხოელი სესხს ვერ მიიღებს.
რა დოკუმენტებია საჭირო
ეკატერინა შაბალინა, Tranio-ს იურისტი:
— სიტუაცია ინდივიდუალურია და დამოკიდებულია მსესხებელზე (მაგალითად, ევროპაში მცხოვრები რუსეთის მოქალაქე ან რუსეთში მცხოვრები რუსეთის მოქალაქე) და თითოეული ბანკის შიდა პოლიტიკაზე.
შეჯამებისთვის, თითქმის ყველა ბანკი, როგორც წესი, უცხოელისგან შემდეგს ითხოვს:
1. პირადი დოკუმენტები:
პასპორტი; ქორწინების კონტრაქტი (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
საგადასახადო ნომრები (ზოგჯერ საჭიროა სპეციალურად დარეგისტრირდეთ იმ ქვეყნის საგადასახადო სამსახურში, სადაც იპოთეკური სესხის აღება იგეგმება);
საცხოვრებელი მისამართის დადასტურება;
შეგიძლიათ წარმოადგინოთ რეზიუმე (რათა პოტენციური მსესხებელი ბანკისთვის უფრო გასაგები გახდეს) და რეკომენდაციის წერილები სხვა ბანკებიდან, სადაც მსესხებელმა „დაამტკიცა, რომ სანდო კლიენტია“.
2. ინფორმაცია თქვენი ფინანსური მდგომარეობის შესახებ:
ინფორმაცია შემოსავლის შესახებ დადასტურებით (მაგ., საგადასახადო დეკლარაციები, შემოსავლის ანგარიშგებები, ინფორმაცია დეპოზიტებზე პროცენტის შესახებ და ა.შ.);
ინფორმაცია ქონების შესახებ (სხვა აქტივები, მაგალითად, დეპოზიტები) დადასტურებით; იდეალურ შემთხვევაში, მსესხებელს უნდა ჰქონდეს აქტივები/ბიზნესი ბანკის ქვეყანაში - ეს ზრდის ბანკის სანდოობას.
შეიძლება მოთხოვნილი იყოს
ინფორმაცია ვალების, სხვა სესხებისა და კრედიტების შესახებ შესაძლოა მოთხოვნილი იყოს პოტენციური მსესხებლის საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყანაში გადახდილი გადასახადების დამადასტურებელი საბუთი. 3. ინფორმაცია იპოთეკური სესხის მისაღებად პოტენციურად განსახილველი ქონების შესახებ და ქონებასთან დაკავშირებული დოკუმენტაცია.
დაბალი საპროცენტო განაკვეთების მქონე ქვეყნების მაგალითები.
ესპანეთი
ესპანეთში იპოთეკური სესხები ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული ფინანსური ინსტრუმენტია. როგორც ადგილობრივი, ასევე უცხოელი სახლების შესაძენად ნასესხებ სახსრებს იყენებენ. ტრანიოს თქმით, ესპანეთში სახლის ყოველი მეორე მყიდველი იპოთეკურ სესხს იღებს. საპროცენტო განაკვეთები 2-3%-ს შორის მერყეობს. იპოთეკური სესხები შეიძლება იყოს ფიქსირებული, მცურავი ან ორივეს კომბინაცია. იპოთეკური სესხის მაქსიმალური ვადაა 30 წელი, პირველადი შენატანით 20%-დან 50%-მდე. სესხის დაფარვის დროს მსესხებელი 80 წლის უნდა იყოს.
„ესპანეთში მცხოვრებ უცხოელებს იპოთეკური სესხის აღება მარტივად შეუძლიათ; პირობები თითქმის იგივეა, რაც ადგილობრივებისთვის. არარეზიდენტებისთვის ერთადერთი პირველადი შენატანი უფრო მაღალი იქნება. უცხოელებისგან განსხვავებით, მხოლოდ ადგილობრივებს აქვთ უფლება განახორციელონ 20%-იანი პირველადი შენატანი“, - აღნიშნა Tranio-ს ანალიტიკოსმა საგლარა ოკონოვამ.
110%-იანი იპოთეკური სესხი:
2008–2009 წლების კრიზისამდე ესპანეთში სესხები გაიცემოდა ქონების ფასის 110%-ის ოდენობით. ბანკები არა მხოლოდ მზად იყვნენ ბინის ღირებულების სრულად დაფინანსებისთვის, არამედ ყველა მასთან დაკავშირებული ხარჯის დაფარვაზეც დათანხმდნენ. შედეგად, ადამიანებმა ორი ან ოთხი უძრავი ქონება შეიძინეს ბაზრის გრძელვადიანი ზრდის იმედით და პირველადი შენატანის გარეშე. პრობლემების წარმოშობის შემთხვევაში, ყველა ეს ქონება ბანკებს დაუბრუნდა. ესპანეთში ამ პოლიტიკის შედეგებს დღემდე ებრძვიან: თითქმის ყოველთვიურად ვრცელდება ინფორმაცია ბანკების ბალანსებზე დაგროვილი უძრავი ქონების მასიური გაყიდვების შესახებ, თუმცა პრობლემური აქტივების დიდი ნაწილი უკვე გაყიდულია.
გერმანია
გერმანული ბანკების იპოთეკური სესხები ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე იაფია. გერმანიის მოქალაქეებისთვის საპროცენტო განაკვეთები 1-2%-ია. უცხოელებისთვის საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია, საშუალოდ 3%-ს შეადგენს წელიწადში. თუმცა, თითოეული მსესხებელი ინდივიდუალურად განიხილება. ბანკები პირველ რიგში ამოწმებენ პოტენციური მსესხებლის საკრედიტო ისტორიას და გადახდისუნარიანობას. გერმანული კანონმდებლობის თანახმად, მსესხებლებმა საკმარისი შემოსავალი უნდა გამოიმუშაონ იმისათვის, რომ იპოთეკური გადახდა არ აღემატებოდეს მათი მთლიანი ყოველთვიური შემოსავლის მესამედს. მნიშვნელოვან ფაქტორებს შორისაა პირველადი შენატანის ხელმისაწვდომობა, ტრანზაქციის ოდენობა და თავად ქონების ლიკვიდურობა. უცხოელ მყიდველებს მოეთხოვებათ პირველადი შენატანის განხორციელება, როგორც წესი, ქონების ფასის 40-50%.
გაერთიანებული სამეფო
Tranio-ს მონაცემებით, დიდ ბრიტანეთში იპოთეკური სესხების განაკვეთები 1.95%-დან 3.5%-მდე მერყეობს. არარეზიდენტებს დიდ ბრიტანეთში იპოთეკური სესხის აღება თითქმის იგივე პირობებით შეუძლიათ, როგორც დიდი ბრიტანეთის მოქალაქეებს. კრიზისამდე ბანკები იპოთეკურ სესხებს მცირე პირველადი შენატანით - 10%-დან დაწყებული - სთავაზობდნენ. ახლა კი საჭირო პირველადი შენატანია 15-25%. იპოთეკური სესხები 25-30 წლით გაიცემა. „რაც შეეხება უცხოელებს შორის მოთხოვნას, იპოთეკური სესხები ხშირად ითხოვენ, მაგრამ მისი მიღება დღესდღეობით არც ისე ადვილია. ბანკებს დიდი რაოდენობით დოკუმენტაცია სჭირდებათ და ეს უფრო რთულია ახალბედისთვის, რომელსაც სულ მცირე ევროპული წარსული არ აქვს. თუმცა, ეს მაინც რეალისტური და შესაძლებელია“, - აღნიშნა Tranio-ს ანალიტიკოსმა.
ფინეთი
ფინეთში იპოთეკური სესხის განაკვეთები წელიწადში დაახლოებით 2%-ია. უცხოელებსაც შეუძლიათ სახლის სესხის აღება, თუმცა განაკვეთები ოდნავ მაღალია და 3%-დან იწყება. უცხოელები უფრო მეტად არიან მიდრეკილნი იპოთეკური სესხის აღებისკენ, თუ მათ აქვთ შემოსავალი, ქვეყანაში საბანკო ანგარიში და ბინადრობის ნებართვა. უცხოელ განმცხადებლებს შეიძლება დამატებითი სირთულეები შეექმნათ. ზოგიერთი ბანკი მსესხებლებისგან დამატებით დოკუმენტებს მოითხოვს, როგორიცაა ბინადრობის ნებართვა ან ფინეთის მოქალაქე გარანტი. უცხოელი მსესხებლები უფრო საფუძვლიან შემოწმებას ექვემდებარებიან.
პირველადი შენატანი ქონების ღირებულების 25–50%-ია. იპოთეკური სესხის ვადა 35 წლამდეა. ყოველთვიური გადასახადები არ უნდა აღემატებოდეს მსესხებლის ყოველთვიური შემოსავლის 30%-ს.
როდის დაწესდება რუსეთში 2%-იანი იპოთეკური განაკვეთი?
ეკატერინა შჩურიხინა, Expert RA-ს საბანკო რეიტინგების უმცროსი დირექტორი:
- რუსეთში იპოთეკური სესხების განაკვეთების დინამიკა, სხვა ფაქტორებთან ერთად, ბანკების დაფინანსების ღირებულებასა და ძირითად განაკვეთზეა დამოკიდებული. თავის მხრივ, რუსეთის ბანკი ძირითად განაკვეთს, სხვა ფაქტორებთან ერთად, ინფლაციის მიზნობრივ მაჩვენებლებზე დაყრდნობით ადგენს. ევროპაში დიდი ხანია დაბალი ინფლაცია (და ზოგიერთ ქვეყანაში დეფლაცია) და ნულთან ან ნეგატიურ საპროცენტო განაკვეთებთან ახლოსაა. შესაბამისად, იპოთეკური სესხების განაკვეთებიც დაბალია.
- რუსეთში მასობრივი ბაზრის პროდუქტებისთვის იპოთეკური სესხების 2-3%-იანი განაკვეთების მიღწევას სტაბილური ზრდისა და დაბალი ინფლაციის ხანგრძლივი პერიოდი სჭირდება, რაც ამჟამად ნაკლებად სავარაუდოა. თუმცა, მსესხებლებს კვლავ შეუძლიათ დაბალი, 2-3%-იანი იპოთეკური განაკვეთების მიღება სახელმწიფოს მიერ სუბსიდირებული რიგი პროგრამების მეშვეობით (შორეული აღმოსავლეთის იპოთეკური სესხები, სოფლის იპოთეკური სესხები).
