Մասնագետների հետ միասին մենք քննարկում ենք, թե որ երկրներում են ամենաէժան հիփոթեքային վարկերը և արդյոք դրանք հասանելի են ռուսների համար։.
Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները ներկայումս գտնվում են պատմականորեն ցածր մակարդակի վրա։ Դրան նպաստել են Կենտրոնական բանկի մեղմ դրամավարկային քաղաքականությունը (կարգավորող մարմինը դադարեցրել էր տոկոսադրույքների իջեցումը իր վերջին նիստում) և արտոնյալ վարկային ծրագրերը։ Օրինակ, նոր բնակարաններ այժմ կարելի է ձեռք բերել տարեկան 5.9%-ից սկսած տոկոսադրույքներով։.
Այնուամենայնիվ, ռուսական հիփոթեքային վարկերը մնում են թանկ՝ համեմատած եվրոպական երկրների հետ։ Եվրոպայում բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքները միջինում կազմում են 2-3%։ Ռուսաստանում այս տոկոսադրույքն այժմ առաջարկում են միայն Հեռավոր Արևելքի հիփոթեքային վարկերը։.
Մասնագետների հետ միասին մենք քննարկում ենք, թե որ երկրներում են ամենաէժան հիփոթեքային վարկերը և արդյոք դրանք հասանելի են օտարերկրացիների, մասնավորապես՝ ռուսների համար։.
Հիփոթեքային վարկեր Եվրոպայում. Տոկոսադրույքներ և պայմաններ
Եվրոպայում ամենացածր հիփոթեքային տոկոսադրույքները Գերմանիայում, Իսպանիայում և Մեծ Բրիտանիայում են: Բնակարանային վարկերը օտարերկրացիների համար հասանելի են եվրոպական երկրների մեծ մասում: «Ռուս անշարժ գույքի գնորդների շրջանում սիրված երկրների շարքում Գերմանիան, Ֆինլանդիան և Իսպանիան ունեն ամենացածր տոկոսադրույքները. այստեղ լավ վարկային պատմություն ունեցող վարկառուն կարող է ակնկալել տարեկան 1-2%: Մի փոքր ավելի բարձր, բայց դեռևս ցածր տոկոսադրույքներ կան Իտալիայում, Չեխիայում և Սլովենիայում՝ 2-3%, մինչդեռ Չեռնոգորիայում և Լատվիայում համեմատաբար բարձր տոկոսադրույքներ կան՝ 4-6%», - ասաց Prian.ru-ի վերլուծաբան Անաստասիա Ֆալեյը:.
Եվրոպայում շատ բնակարանային վարկեր տրամադրվում են լողացող տոկոսադրույքներով, որոնք կապված են Euribor-ի՝ Եվրոպական միջբանկային առաջարկվող տոկոսադրույքի հետ։ Վերջերս այն կայուն կերպով նվազում է, ինչը հիփոթեքային վարկերը դարձնում է ավելի էժան։ Հիփոթեքային տոկոսադրույքները կարող են զգալիորեն տարբերվել տարբեր վարկառուների և տարբեր գույքի համար. յուրաքանչյուր դեպք գնահատվում է անհատապես։ Այնուամենայնիվ, դրանք, որպես կանոն, չեն գերազանցում 3%-ը։.
Եվրոպական բանկերում հիփոթեքային վարկի պայմանները նման են Ռուսաստանին։ Օրինակ՝ նման վարկ ստանալու համար անհրաժեշտ է կանխավճար։ Այս գումարը տատանվում է գույքի արժեքի 20%-ից մինչև 50%-ը և կախված է գույքի որակից և վարկառուի հուսալիությունից։ Եվրոպական բանկերը ուշադիր ստուգում են վարկառուների վարկային պատմությունը, ընթացիկ եկամուտը, գրավի առկայությունը, ինչպես նաև գույքը՝ դրա իրացվելիությունը, շուկայական արժեքը և հեռանկարները։.
«Օրինակ, Գերմանիայում և Սլովենիայում ավելի հեշտ է համեմատաբար մեծ գումար, ասենք՝ 500,000 եվրո վարկ վերցնել՝ տասը տարվա վարձակալության պայմանագրով եկամուտ բերող առևտրային անշարժ գույք գնելու համար, քան 50,000 եվրո՝ փոքր քաղաքում արդեն իսկ գոյություն ունեցող տուն գնելու համար։ Ի դեպ, շատ ներդրողներ բանկի գնահատումն օգտագործում են որպես ազդանշան. եթե բանկն առաջարկում է միջինից վատ վարկային պայմաններ (ավելի բարձր կանխավճար կամ տոկոսադրույք), դա նշանակում է, որ այն լուրջ ռիսկեր է հայտնաբերել անշարժ գույքի հետ կապված», - նշել է Անաստասիա Ֆեյլին։.
Կան նաև լրացուցիչ ծախսեր, որոնք կապված են հիփոթեքային վարկի ստացման հետ, ներառյալ վարկային գծի բացումը, լրացուցիչ վճարները և ապահովագրությունը: Բանկերը մեղմացնում են իրենց ռիսկերը պարտադիր ապահովագրության և վարկի տրամադրման վճարների միջոցով: Արդյունքում, հիփոթեքային վարկի օգտագործումը մեծացնում է գնորդի ծախսերը անշարժ գույքի գնի 1-2%-ով:.
Կարո՞ղ են ռուսները հիփոթեքային վարկ ստանալ Եվրոպայում:
Ռուսաստանի քաղաքացիները, ինչպես տեղացի բնակիչները, կարող են օգտվել հիփոթեքային ծրագրերից՝ արտասահմանում անշարժ գույք գնելիս: Ռուսները հաճախ վարկեր են օգտագործում Գերմանիայում, Չեխիայում և Իսպանիայում անշարժ գույք գնելու համար: Տեղական բանկերը համագործակցում են ոչ ռեզիդենտների հետ, սակայն պահանջները ավելի բարձր են, իսկ պայմանները՝ ավելի վատ: Ռուսների համար տոկոսադրույքները սովորաբար 1-2%-ով ավելի բարձր են, քան տեղացիների կամ բնակության թույլտվություն ունեցող օտարերկրացիների համար, և նրանք պահանջում են ավելի շատ սեփական կապիտալ:.
Վճարունակությունը ապացուցելու հետ կապված դժվարություններ կարող են առաջանալ նաև։ Նույնիսկ «պաշտոնական», բայց անկայուն աշխատավարձերը (օրինակ՝ եկամուտը զգալիորեն տատանվում է՝ կախված անկանոն բոնուսներից) կարող են հարցեր առաջացնել։ Օրինակ՝ Իտալիայում կամ Հունաստանում եվրոգոտում պաշտոնական եկամուտ չունեցող օտարերկրացին վարկ չի ստանա։.
Ի՞նչ փաստաթղթեր են պահանջվում
Եկատերինա Շաբալինա, Tranio-ի իրավաբան.
— Իրավիճակը անհատական է և կախված է վարկառուից (օրինակ՝ Եվրոպայում բնակվող Ռուսաստանի քաղաքացի կամ Ռուսաստանում բնակվող Ռուսաստանի քաղաքացի) և յուրաքանչյուր բանկի ներքին քաղաքականությունից։
Ամփոփելով՝ գրեթե բոլոր բանկերը սովորաբար օտարերկրացուց պահանջում են հետևյալը.
1. Անձնական փաստաթղթեր՝
անձնագիր, ամուսնական պայմանագիր (եթե կա),
հարկային համարներ (երբեմն նույնիսկ անհրաժեշտ է հատուկ գրանցվել այն երկրի հարկային գրասենյակում, որտեղ նախատեսվում է հիփոթեքը),
բնակության հասցեի հաստատում,
կարող եք տրամադրել ռեզյումե (որպեսզի պոտենցիալ վարկառուն ավելի հասկանալի լինի բանկի համար) և այլ բանկերից երաշխավորագրեր, որտեղ վարկառուն «ապացուցել է, որ հուսալի հաճախորդ է»։
2. Տեղեկատվություն ձեր ֆինանսական վիճակի մասին.
եկամտի մասին տեղեկատվություն՝ հաստատմամբ (օրինակ՝ հարկային հաշվետվություններ, եկամտի մասին հաշվետվություններ, ավանդների տոկոսների վերաբերյալ տեղեկատվություն և այլն),
գույքի (այլ ակտիվների, օրինակ՝ ավանդների) մասին տեղեկատվություն՝ հաստատմամբ։ Իդեալական դեպքում վարկառուն պետք է ակտիվներ/բիզնես ունենա բանկի երկրում. սա բարձրացնում է բանկի հեղինակությունը։
Կարող է պահանջվել
տեղեկատվություն պարտքերի, այլ վարկերի և վարկերի վերաբերյալ Կարող է պահանջվել պոտենցիալ վարկառուի հարկային ռեզիդենտության երկրում հարկային վճարումների ապացույց։ 3. Տեղեկատվություն այն գույքի մասին, որը հնարավոր է դիտարկվի հիփոթեքի համար և գույքին վերաբերող փաստաթղթեր։
Ցածր տոկոսադրույքներ ունեցող երկրների օրինակներ։
Իսպանիա
Իսպանիայում հիփոթեքային վարկերը ամենատարածված ֆինանսական գործիքներից մեկն են: Եվ՛ տեղացիները, և՛ օտարերկրացիները փոխառված միջոցներ են օգտագործում տներ գնելու համար: Տրանիոյի տվյալներով՝ Իսպանիայում յուրաքանչյուր երկրորդ տուն գնորդ վերցնում է հիփոթեքային վարկ: Տոկոսադրույքները տատանվում են 2-3%-ի սահմաններում: Հիփոթեքային վարկերը կարող են լինել ֆիքսված, լողացող կամ երկուսի համադրություն: Հիփոթեքային վարկերի առավելագույն ժամկետը 30 տարի է, իսկ կանխավճարները՝ 20%-ից մինչև 50%: Վարկի մարման պահին վարկառուն պետք է լինի 80 տարեկան:.
«Իսպանիայում գտնվող օտարերկրացիները կարող են հեշտությամբ ստանալ հիփոթեքային վարկ. պայմանները գրեթե նույնն են, ինչ տեղացիների համար։ Ոչ բնակիչների համար միակ կանխավճարը կլինի ավելի բարձր։ Միայն տեղացիներին է թույլատրվում կատարել 20% կանխավճար, ի տարբերություն օտարերկրացիների», - նշել է Tranio-ի վերլուծաբան Սագլարա Օկոնովան։.
110% հիփոթեք.
2008-2009 թվականների ճգնաժամից առաջ Իսպանիայում վարկեր էին տրամադրվում անշարժ գույքի գնի 110%-ի չափով: Բանկերը ոչ միայն պատրաստ էին ամբողջությամբ ֆինանսավորել բնակարանի արժեքը, այլև համաձայնվել էին ծածկել բոլոր հարակից ծախսերը: Արդյունքում, մարդիկ գնում էին երկու կամ չորս անշարժ գույք՝ հույսը դնելով շուկայի երկարաժամկետ աճի վրա և առանց կանխավճարի անհրաժեշտության: Երբ խնդիրներ էին առաջանում, այդ բոլոր անշարժ գույքը վերադարձվում էր բանկերին: Իսպանիայում այս քաղաքականության հետևանքները դեռևս լուծվում են. գրեթե ամեն ամիս լուրեր են հայտնվում բանկերի հաշվեկշռում կուտակված անշարժ գույքի զանգվածային վաճառքի մասին, չնայած խնդրահարույց ակտիվների մեծ մասն արդեն վաճառվել է:
Գերմանիա
Գերմանական բանկերի հիփոթեքային վարկերը Եվրոպայում ամենաէժաններից են: Գերմանիայի քաղաքացիների համար տոկոսադրույքները 1-2% են: Օտարերկրացիների համար տոկոսադրույքները ավելի բարձր են՝ տարեկան միջինը 3%: Այնուամենայնիվ, յուրաքանչյուր վարկառու դիտարկվում է անհատապես: Բանկերը նախ ստուգում են պոտենցիալ վարկառուի վարկային պատմությունը և վճարունակությունը: Գերմանական օրենսդրության համաձայն, վարկառուները պետք է բավականաչափ վաստակեն, որպեսզի հիփոթեքային վճարումը չգերազանցի իրենց ամսական ընդհանուր եկամտի մեկ երրորդը: Կարևոր գործոններից են նախավճարի առկայությունը, գործարքի գումարը և գույքի իրացվելիությունը: Օտարերկրյա գնորդները պարտավոր են կատարել նախավճար, որը սովորաբար կազմում է գույքի գնի 40-50%-ը:.
Միացյալ Թագավորություն
Ըստ Tranio-ի՝ Մեծ Բրիտանիայում հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները տատանվում են 1.95%-ից մինչև 3.5%: Ոչ ռեզիդենտները կարող են Մեծ Բրիտանիայում հիփոթեք ստանալ գրեթե նույն պայմաններով, ինչ Մեծ Բրիտանիայի քաղաքացիները: Մինչև ճգնաժամը բանկերը հիփոթեքային վարկեր էին առաջարկում փոքր՝ 10%-ից սկսած, վճարովի վարկերով: Այժմ պահանջվող վճարը 15-25% է: Հիփոթեքային վարկերը տրամադրվում են 25-30 տարով: «Ինչ վերաբերում է օտարերկրացիների շրջանում պահանջարկին, ապա հաճախ խնդրվում է հիփոթեքային վարկ, բայց այսօր այն ստանալը այդքան էլ հեշտ չէ: Բանկերը պահանջում են մեծ քանակությամբ փաստաթղթեր, և դա ավելի դժվար է նորեկի համար, ով առնվազն եվրոպական ծագում չունի: Այնուամենայնիվ, դա դեռևս իրատեսական է և հնարավոր», - նշեց Tranio-ի վերլուծաբանը:.
Ֆինլանդիա
Ֆինլանդիայում հիփոթեքային տոկոսադրույքները տարեկան մոտ 2% են: Օտարերկրացիները նույնպես կարող են դիմել բնակարանային վարկի համար, սակայն տոկոսադրույքները մի փոքր ավելի բարձր են՝ սկսած 3%-ից: Օտարերկրացիները ավելի հավանական է, որ հիփոթեք ստանան, եթե ունեն եկամուտ, բանկային հաշիվ երկրում և բնակության թույլտվություն: Օտարերկրյա դիմորդները կարող են բախվել լրացուցիչ դժվարությունների: Որոշ բանկեր վարկառուներից պահանջում են լրացուցիչ փաստաթղթեր, ինչպիսիք են բնակության թույլտվությունը կամ երաշխավորը, որը Ֆինլանդիայի քաղաքացի է: Օտարերկրյա վարկառուները ենթարկվում են ավելի մանրակրկիտ ուսումնասիրության:.
Նախավճարը կազմում է գույքի արժեքի 25–50%-ը: Հիփոթեքի ժամկետը մինչև 35 տարի է: Ամսական վճարումները չպետք է գերազանցեն վարկառուի ամսական եկամտի 30%-ը:.
Ե՞րբ են Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները 2% լինելու։
Եկատերինա Շչուրիխինա, Expert RA-ի բանկային վարկանիշների կրտսեր տնօրեն
- Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի դինամիկան, ի թիվս այլ բաների, կախված է բանկերի ֆինանսավորման արժեքից և հիմնական տոկոսադրույքից: Ռուսաստանի Բանկը, իր հերթին, սահմանում է հիմնական տոկոսադրույքը՝ հիմնվելով, ի թիվս այլ բաների, գնաճի նպատակների վրա: Եվրոպայում երկար ժամանակ է, ինչ գնաճը ցածր է (և դեֆլյացիան որոշ երկրներում) և գրեթե զրոյական կամ բացասական տոկոսադրույքներ: Հետևաբար, հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները նույնպես ցածր են:.
- Ռուսաստանում զանգվածային շուկայի ապրանքների համար 2-3% հիփոթեքային տոկոսադրույքների հասնելու համար անհրաժեշտ է կայուն աճի և ցածր գնաճի երկար ժամանակահատված, ինչը ներկայումս անհավանական է թվում: Այնուամենայնիվ, վարկառուները դեռևս կարող են ստանալ 2-3% ցածր հիփոթեքային տոկոսադրույքներ՝ կառավարության կողմից տրամադրվող մի շարք տոկոսադրույքների սուբսիդավորման ծրագրերի միջոցով (Հեռավոր Արևելքի հիփոթեքային վարկեր, գյուղական հիփոթեքային վարկեր):.
